Mieterhöhungsverlangen nicht zugegangen

     vom Immobilienscout 24

 Ein Mieterhöhungsverlangen wurde nicht ordnungsgemäß zugestellt. Kann der Vermieter Mängel beim   Erhöhungsverlangen im  gerichtlichen Verfahren noch beheben? Dazu hat das Landgericht Berlin kürzlich eine   Entscheidung getroffen.

 
                                                                  Mieterhöhen, aber richtig!
 

Wenn ein Vermieter die Nettokaltmiete für ein Objekt erhöhen möchte, muss er dem Mieter zuvor ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen zusenden. Nach Eingang des Verlangens hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit, zuzustimmen. Erfolgt keine Reaktion, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Das muss er innerhalb von drei weiteren Monaten in die Wege leiten.

 In einem kürzlich in Berlin verhandelten Gerichtsverfahren kam in erster Instanz das Amtsgericht   Neukölln nach der Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass das notwendige Mieterhöhungsverlangen   dem beklagten Mieter nicht zugegangen war.

 Daraufhin reichte der klagende Vermieter im Gerichtsverfahren erneut sein Mieterhöhungsverlangen   ein. Seiner Ansicht nach war damit der Fehler bei der ursprünglichen Zustellung ausgeglichen und   somit der Formmangel „geheilt“.

                                                 Frühere Erhöhungsverlangen sind tabu

 Das Amtsgericht Neukölln folgte der Auffassung und verurteilte den Beklagten dazu, der Mieterhöhung   zuzustimmen. Doch der Mieter ging in Berufung – mit Erfolg. Das Landgericht Berlin hob das Urteil auf   und wies die Klage ab. 

 Begründung: Der Nichtzugang des Mieterhöhungsverlangens wurde ohne Rechtsfehler   festgestellt. Zwar könne das   Fehlen eines   Mieterhöhungsverlangens im gerichtlichen Verfahren   nachgeholt werden. Dann aber müsse das     verlangen vollkommen neu sein. Ein früheres   Erhöhungsverlangen dürfe nicht weiterverfolgt werden. Das   nachgereichte Erhöhungsverlangen   bezog sich jedoch   ausdrücklich auf das (vorgeblich) ursprüngliche Verlangen.

 (Urteil des LG Berlin vom 20.06.2019 – AZ: 65 S 39/19)

 

Steigen die Mieten weiter?

Der Immobilienmarkt wird sich auch 2019 nicht wesentlich entspannen. Es herrscht weiterhin Wohnraummangel. Die nachlassende Zuwanderung aus dem Ausland und regulierende Maßnahmen der Politik könnten die Mieten langsamer steigen lassen.

 

 

Nach Aussagen von Politik und Immobilienwirtschaft müssten jährlich 350.000 bis 400.000 neue Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf zu decken. Das ist aber nicht zu schaffen. Die Baufirmen und Handwerksbetriebe kommen kaum hinterher, zumal ihnen die Fachkräfte fehlen. So machte die Förderbank KfW den Mangel an Klempnern, Sanitär- und Heizungstechnikern als Bremse für den Wohnungsbau aus. Selbst die Lückenbebauung oder das Aufstocken von Wohnungen stoße in dicht bevölkerten Städten wie München oder Frankfurt an Grenzen.

Wohnungsmangel führt zu Mietsteigerungen

Noch Mitte der 1990er Jahre wurden mehr als 600.000 Wohnungen pro Jahr errichtet. Als Folge stiegen die Immobilien-  preise lange Zeit kaum. Dann wurde immer weniger gebaut, 2009 entstanden nur noch 160.000 Neubauten. – Der schnell auftretende Wohnungsmangel führte zu steigenden Mieten. Laut einer Analyse des Hamburger Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS) für die Deutsche Presse-Agentur kletterten die Angebotsmieten im dritten Quartal 2018 im Bundesschnitt auf gut 7 Euro kalt je Quadratmeter. Das entspricht einem Plus von 3,9 Prozent innerhalb eines Jahres.

Besonders stark zogen die Mieten in den sieben größten deutschen Städten an, darunter Berlin, Hamburg und München. Im Schnitt wuchsen sie dort um 6,4 Prozent auf knapp 12 Euro je Quadratmeter kalt. Untersucht wurden – auf dem Online-Portal Immobilienscout24 angebotene – 80 Quadratmeter große Wohnungen im Baualter von 30 Jahren bei mittlerer Lage und üblicher Ausstattung.

                                                          Zustrom in die Metropolen ungebrochen

Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hält steigende Mieten in den Städten für nicht ungewöhnlich. Dort würde es die meisten Jobs für Hochqualifizierte geben bei tendenziell wachsendem Einkommen. Allerdings sei das Ausmaß des Anstiegs doch außerordentlich. Er hält ein Nachlassen der Dynamik im Laufe des Jahres 2019 für möglich. Ein Aspekt wäre der Rückgang der Zuwanderung aus dem Ausland. Aber auch regulierende Maßnahmen der Politik wie eine verschärfte Mietpreisbremse und weniger Spielraum für Eigentümer bei der Umlage von Modernisierungen auf die Miete könnten Wirkung zeigen.

Voigtländer sieht eine Chance, den Mietanstieg in den Städten zu bremsen in der Rückbesinnung zum Häuschen im Grünen. Allerdings kann er dafür derzeit keine Anzeichen erkennen; der Drang in die Metropolen sei ungebrochen. Selbst einkommensschwache Schichten nähmen die höheren Mietkosten in Kauf.

Bei den Nebenkosten fallen die Ölpreise ins Gewicht

 

Der Deutsche Mieterbund (DMB) erwartet zumindest bei den Nebenkosten für 2019 keine wesentlichen Anstiege. Nach letzten Daten für 2016 zahlten Mieter durchschnittlich knapp 2,20 Euro pro Quadratmeter für die „zweite Miete“. Fast die Hälfte davon entfalle auf die Heizkosten. Nur Haushalte, die mit Öl heizen, müssten mit deutlichen Aufschlägen rechnen, warnte der Direktor des DMB Lukas Siebenkotten.

 

 News vom Immobilienscout 24 

Unwirksame Mietpreisbremse

Freistaat Bayern haftet nicht

Auch wenn die Wohnungsmiete erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, haben Münchener Mieter keinen Anspruch auf Schadenersatz wegen unwirksamer Mietpreisbremse.

Ein Inkassodienstleister hatte im Auftrag von Mietern Klage eingereicht. Er argumentierte, die Wohnungsmiete liege 42 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mieter, deren Ansprüche das Inkassounternehmen übernommen hatte, mieteten nach eigenen Angaben eine Wohnung für 15,58 Euro pro Quadratmeter statt der ortsüblichen Vergleichsmiete von 10,98 Euro.

Da die Mietpreisbremse nicht greift, können die Mieter die zu viel gezahlte Miete nicht vom Eigentümer zurückfordern. Nach Ansicht des Klägers müsse der Freistaat für diesen Schaden haften. Schließlich habe er eine unwirksame Verordnung erlassen. Zur Erinnerung: Die entsprechende Mietpreisbremsenverordnung hatte das LG München I im Dezember 2017 wegen des Verstoßes gegen die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage als unwirksam angesehen. Es war nicht ausreichend begründet worden, warum der Mieterschutz für die ausgewählten Gebiete gelten sollte.

 

Kein Schadenersatz für Mieter

Vor dem LG München I hat die Klage des Inkassounternehmens keinen Erfolg. Die Münchener Richter beziehen sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der der Staat für den Erlass unwirksamer Gesetze grundsätzlich nicht in Anspruch genommen werden könne. Die Gesetzgebungsorgane erfüllten ihre Aufgaben in aller Regel gegenüber der Allgemeinheit, nicht aber gegenüber einzelnen Betroffenen. Etwas anderes gelte nur dann, wenn lediglich einige wenige Bürger von einem Gesetz betroffen seien. Diese Voraussetzung sei aber nicht gegeben, denn die Mieterschutzverordnung betreffe rund drei bis vier Millionen Einwohner des Freistaats.

Das Urteil des LG München ist die erste Entscheidung über die Haftung des Staates für den Erlass einer nichtigen Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse. Weitere Verfahren sind in Hessen und Hamburg anhängig.

(LG München I, Urteil v. 21.11.2018, 15 O 198  93/17)

 

 

NEWS ​

Fristlose Kündigung

                          

  Müllwohnung stört den Hausfrieden

Wenn ein Mieter seine Wohnung derart zur Müllhalde verkommen lässt, dass umliegende Mieter über Geruchsbelästigung und Wasserschäden klagen, darf der Vermieter weiteren Schaden durch eine fristlose Kündigung abwehren.

                                                                                                                    Die Wohnungsbesichtigung


Der Anblick, der sich den an der Wohnungsbesichtigung Beteiligten bot, bestätigte die Wahrnehmung der Mieter. Das Schlafzimmer konnte nicht betreten werden. Zu groß war die Menge an Unrat, die den Boden bedeckte. Dichte Spinnweben hingen von der Decke. Im Wohnzimmer sah es nicht besser aus, auch hier war der Boden mit Müll, Papier, Teppichresten u.v.m. bedeckt.

Küche und Bad boten einen ähnlich traurigen Anblick. In der Küche war das Spülbecken voll von Schmutzwasser, darin standen verdrecktes Geschirr und andere Gegenstände. Aus dem Wasserhahn lief permanent ein dünner Wasserstrahl ins Becken. Die Arbeitsplatte war durchgeweicht und hinter dem Becken eingebrochen. Schimmelschäden waren erkennbar.

Der Parkettfußboden der Wohnung war ebenfalls zum Teil stark durchnässt und verschmutzt. Einzelne Geldstücke waren in den Holzfußboden eingetreten. Die Wohnung verströmte einen unangenehmen Geruch.

                                                                                        Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar


Die Vermieterin hielt eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung für unumgänglich. Der Hausfrieden sei nachhaltig gestört. Ihr gegenüber bestünden Ansprüche der Hausgemeinschaft wegen Geruchsbelästigung und Wasserschäden. Weiterhin seien Substanzschäden aufgetreten.

Die Mieterin hingegen versteht die ganze Aufregung nicht. Wenn sich ihre Wohnung in Unordnung befände, sei das ihr gutes Recht. Die Wohnung sei 34 Jahre alt und dementsprechend abgewohnt. Die Mieterin erzählt, es hätten Vorarbeiten für eine umfassende Renovierung begonnen und der gegenwärtige Zustand sei nur vorübergehend.

                                                                                          Amtsgericht München gibt der Vermieterin recht


Die Richterin sieht in dem Verhalten der Mieterin eine langwierige nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg. Weiterhin entscheidend für das Urteil war die Schulduneinsichtigkeit der Mieterin sowie die Gefahr, dass sich die vorhandenen Substanzschäden weiter verschlimmern.

Das Verhalten der Mieterin habe den Hausfrieden nachhaltig gestört und eventuelle Minderungsrechte anderer Mieter gegenüber der Vermieterin verursacht. Die im Laufe des Verfahrens hervorgebrachten beleidigenden Äußerungen gegenüber der Vermieterin zeichnen ebenfalls ein negatives Bild. So hatte sie der Vermieterin unseriöses Verhalten vorgeworfen, eine hemmungslose Verdrehung von Tatsachen sowie Mobbing, "Entmietung" und ähnliches.

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BGH-Urteil zu Schönheitsreparaturen bei Auszug

Kann Mieter trotz Renovierungsvereinbarung aufs Streichen verzichten?

 Normalerweise müssen Mieter beim Auszug die Wohnung nicht streichen, wenn sie beim Einzug unrenoviert war.   Was aber, wenn sie sich per Vereinbarung zum Streichen verpflichtet haben? Darüber entschied jetzt der   Bundesgerichtshof.

 In dem vorliegenden Fall war der Mieter in die Wohnung eingezogen und hatte dem Vormieter Einrichtungsgegenstände   abgekauft. Dabei traf er auch eine „Renovierungsvereinbarung“ mit ihm: Der neue Mieter erklärte sich dazu bereit, die im   Mietvertrag festgehaltenen Verpflichtungen zur Schönheitsreparatur für den Vormieter zu übernehmen. Zum Ende   seiner  Mietzeit  führte der Mieter auch tatsächlich Schönheitsreparaturen aus. Der Vermieter sah diese allerdings als   unzureichend an und beauftragte Handwerker. Deren Kosten – rund 800 Euro – wollte der Vermieter vom Mieter ersetzt haben.   

 Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2015


 Das sah der Mieter nicht ein und bezog sich auf die Rechtsprechung aus dem Jahr 2015. Damals hatte der   Bundesgerichtshof   (BGH) eine Grundsatzentscheidung getroffen: Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung   ziehen, müssen diese nicht renoviert   verlassen – auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht. Der Vermieter   wollte das nicht akzeptieren und verwies auf die   „Renovierungsvereinbarung“ mit dem Vormieter – und bekam   zunächst in den Vorinstanzen recht.

 Unangemessene Benachteiligung 


 Der BGH stimmte dem jedoch nicht zu: In seinem Urteil stellte er fest, dass eine Formularklausel zu   Schönheitsreparaturen im   Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteilige. Das gelte auch, wenn sich der   Mieter, wie in diesem Fall, zur Übernahme   verpflichtet hat.

 Fazit:

 Es bleibt dabei: Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, muss sie nicht schöner verlassen, als er sie   übernommen   hat. Die gesonderte Renovierungsvereinbarung in diesem Fall betreffe nur Vormieter und   Mieter, stellt der BGH fest. Auf   das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter habe sie keinen Einfluss.

 

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Kündigung bei Mietrückstand

LG Berlin widerspricht Auffassung des BGH

Wenn der Vermieter wirksam fristlos gekündigt hat, bleibt eine vorsorglich ausgesprochene ordentliche Kündigung ohne Wirkung, entschied das LG Berlin. Nach vollständiger Nachzahlung der Rückstände können die Mieter unter bestimmten Voraussetzungen wohnen bleibt. 

 Gerät ein Mieter in Zahlungsverzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Allerdings gilt eine   zweimonatige   Schonfrist. In dieser Zeit hat der Mieter oder eine öffentliche Stelle die Möglichkeit, die Kündigung   zu verhindern, indem er oder   sie die Rückstände vollständig ausgleicht. Diese Schonfrist ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2   BGB geregelt. Ausgeschlossen ist eine   Schonfristzahlung, wenn der Mieter in den vergangenen zwei Jahren   schon einmal auf diese Art eine fristlose Kündigung   verhindert hat.

                      Fristlose plus ordentliche Kündigung 

 Vermieter erklären häufig zusätzlich zur fristlosen Kündigung hilfsweise die ordentliche Kündigung des   Mietverhältnisses. Die   ordentliche Kündigung bleibt nämlich nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch im   Falle einer Schonfristzahlung wirksam.   Durch die Nachzahlung der Mietschulden ist zwar die fristlose, nicht aber   die ordentliche Kündigung aufgehoben. Ob für die   ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse vorliegt, muss   im Einzelfall gerichtlich geklärt werden.  

                     Ordentliche Kündigung geht ins Leere 

 Kürzlich hat das LG Berlin eine Entscheidung getroffen, deren Argumentationslinie eine ordentliche Kündigung   verhindert. Nach Auffassung der Berliner Richter kann eine hilfsweise ordentliche Kündigung nicht wirksam   werden, wenn die fristlose Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde.

 Begründung: Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort mit Eingang des Schreibens beim Mieter.   Beim Zugang der hilfsweisen ordentlichen Kündigung fehle es also an einem Mietverhältnis. Die ordentliche   Kündigung, die das Mietverhältnis erst zu einem in der Zukunft gelegenen Zeitpunkt hätte beenden sollen, geht   also ins Leere. Die ordentliche Kündigung könne auch nicht „aufleben“, wenn die Schonfristzahlung zu einem   Weiterbestehen des Mietverhältnisses führe.

 Mit ihrer Entscheidung stellen sich die Berliner Richter bewusst gegen die Auffassung des BGH. Das Gericht hat  die Revision zugelassen.

 (LG Berlin, Urteil v. 13.10.2017, 66 S 90/17)

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Schadenersatzanspruch des Vermieters

Schimmelbefall und Kalkschäden

 Stellt sich beim Auszug eines Mieters heraus, dass   Der Schäden in der Wohnung hinterlässt, hat der Vermieter sofort Anspruch auf   Schadenersatz. Er muss keine Frist zur Beseitigung setzen. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden.

 Ein Mieter in Hohenroth hatte sieben Jahre in einer     Mietwohnung gelebt und in dieser Zeit offenbar   selten gelüftet. Auch mit der Pflege der   Badezimmerarmaturen und dem sorgfältigen   Umgang der Heizkörper nahm er es nicht so genau.   Beim Auszug stellte der Vermieter Schimmelbefall in   mehreren Räumen fest, die Armaturen im Bad waren   verkalkt und der Heizkörper hatte einen   Lackschaden.

 

Vermieter verlangt Schadenersatz

 

 

 

 

Nachdem der Mieter ausgezogen war und der Vermieter die Schäden entdeckt hatte, verlangte er   Schadenersatz. Der Mieter wollte aber nicht zahlen.Vielmehr war er der Meinung, der Vermieter   müsse ihm zunächst eine Frist setzen, innerhalb derer er die Schäden selbst beseitigen könne. Der   Fall landete vor Gericht.

 Sowohl das Amtsgericht Bad Neustadt an der Saale als auch das Landgericht Schweinfurt gaben dem   Vermieter recht. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision wollte der Mieter dennoch   erreichen, dass die Klage abgewiesen wird.


 

BGH-Urteil stärkt Vermieterrechte

 Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter sofort Schadenersatz fordern kann, wenn   der Mieter in der Wohnung Schäden verursacht hat und einfach auszieht. Eine Frist zur Behebung der   Schäden müsse er dem Mieter nicht setzen. Denn mit dem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache   verletze der Mieter eine Nebenpflicht, für die der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz habe,   ohne eine vorherige Frist zur Behebung zu setzen.

 (BGH-Urteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17)

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Privatinsolvenz des Mieters

Keine Kündigungssperre bei Sonderfall

 

Mieter, die eine Privatinsolvenz anmelden, können aufgrund der damit verbundenen Kündigungssperre nicht gekündigt werden. Nun hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden: Das gilt nicht in allen Fälle:

 

Meldet ein Mieter beim Insolvenzgericht ein Verbraucherinsolvenzverfahren (Privatinsolvenz) an, so hat das für den Vermieter meist unangenehme Folgen: Er muss um ausstehende Mieten bangen und kann in der Regel auch das Mietverhältnis wegen Mietverzugs nicht mehr kündigen.

 

Ziel und Voraussetzung eines Privatinsolvenzverfahrens


Kann eine Privatperson ihre Schulden nicht mehr bezahlen, bleibt als letzter Ausweg oft nur noch der Antrag auf ein Verbraucherinsolvenzverfahren vor dem zuständigen Insolvenzgericht. Der Gesetzgeber wollte mit diesem Verfahren überschuldeten Personen die Möglichkeit geben, nach einer Wohlverhaltensphase durch eine Restschuldbefreiung schuldenfrei zu werden.

Der Antrag auf Privatinsolvenz wird in der Praxis vom Schuldner gestellt. Mit dem Eröffnungsbeschluss des Insolvenzverfahrens verliert der Schuldner das Verwaltungs- und Verfügungsrecht über sein Vermögen an einen Treuhänder. Die Einzelzwangsvollstreckung einzelner Gläubiger wird unzulässig. Der Schuldner muss dann auf eine Dauer von sechs Jahren ab Eröffnung sein pfändbares Arbeitseinkommen oder vergleichbare Bezüge an den Treuhänder abtreten und bestimmte Obliegenheiten erfüllen. Erst nach dieser „Wohlverhaltensperiode“ wird vom Gericht eine Restschuldbefreiung erteilt und das Insolvenzverfahren eingestellt.

 

Welche Folgen hat die Privatinsolvenz des Mieters für den Vermieter?


Im Insolvenzeröffnungsverfahren gibt es eine Vorschrift, die für die Wohnraummiete Bedeutung hat (§ 112 InsO). Diese Vorschrift betrifft Mietverträge, in denen der Schuldner Mieter ist. Sie schränkt die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters ein. Der Vermieter kann nach dem Insolvenzantrag den Mietvertrag nicht mehr wegen eines Zahlungsverzugs kündigen, der aus der Zeit vor dem Antrag stammt. Auch Kündigungen wegen Vermögensverschlechterung des Mieters sind dann für den Vermieter gesperrt.

Mietvertragliche Forderungen für die Zeit bis zur Eröffnung sind bloße Insolvenzforderungen (§ 108 Abs. 3 InsO). Der Vermieter kann sie nur zur Insolvenztabelle anmelden und hat allenfalls eine geringe Quote zu erwarten. Insolvenzforderungen unterliegen der Restschuldbefreiung (§ 286 InsO). Forderungen für die Zeit nach der Eröffnung sind dagegen Masseforderungen (§ 55 Abs. 2 Nr. 2 InsO) und werden vorrangig beglichen.

 

Urteil des Bundesgerichtshofs zur Kündigungssperre


In einem Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass in einer bestimmten Situation die außerordentliche Kündigung für ausstehende Mieten vor Beginn des Insolvenzverfahrens zulässig ist. In dem konkreten Fall hatte der Mieter in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete gezahlt. Auf Antrag des Mieters wurde am 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietverhältnisses. Die Freigabeerklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen ist, sondern in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, sodass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist.

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 Euro fristlos. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigungssperre (§ 112 Nr. 1 InsO) mit Wirksamwerden der Freigabeerklärung nach (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) entfällt und eine außerordentliche Kündigung auch auf Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

 

(BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14)

 

Mietschulden: Eigenmächtige Räumung durch Vermieter

Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.

Ein Vermieter aus München wechselte das Türschloss und ließ die Wohnung räumen. Ist das erlaubt?

Der Mieter staunte nicht schlecht: Das von ihm vor einigen Monaten gemietete Apartment ließ sich nachmittags nicht mehr aufschließen. Der Grund: Der Vermieter hatte das Türschloss ausgewechselt. Einen Tag  zuvor hatte der Vermieter ihm telefonisch angekündigt, dass "das Amt keine Miete mehr zahle und er ihn daher rausschmeiße werde“. Der Vermieter wollte daher ohne großen Aufwand – wie Kündigung und Räumungsklage – den Mieter räumen lassen. 

Mieter ruft Polizei, aber die will nicht kommen

Die vom Mieter daraufhin gerufene Polizei sah sich nicht zuständig, da es sich um eine zivilrechtliche Streitigkeit handelt. Die Beamten sollen dem Mieter mitgeteilt haben, dass er sich wieder Zutritt zu seiner Wohnung verschaffen dürfe. Sollte sich später jedoch herausstellen, dass er nicht zum Besitz  berechtigt sei, habe er auch die Konsequenzen zu tragen.

Mieter bricht nachts in die eigene Wohnung ein 

Auch ein Anruf beim Vermieter war nicht erfolgreich. Der Vermieter erlaubte lediglich, dass eine dritte Person, also nicht der Mieter, die nötigsten persönlichen Gegenstände für ihn herausholen dürfe. 

Das wollte der Mieter nicht hinnehmen und brach in der darauffolgenden Nacht das Türschloss auf und verblieb in der Wohnung. 

Vermieter rückt morgens mit Räumungsteam an

Da der Mieter unerwartet in der Wohnung war, riefen dieses Mal die Mitarbeiter des Vermieters die Polizei. Auch hier verwiesen die Polizisten darauf, dass sie in zivilrechtlichen Angelegenheit nicht eingreifen würden. Den Polizeibeamten hatte der Mieter jedoch geöffnet; hierbei gelangte auch der Vermieter bzw. seine Mitarbeiter in die Wohnung und räumten diese. 

Mieter geht mit Einstweiliger Verfügung gegen den Vermieter vor 

Der Mieter verlangt vom Vermieter nicht mehr in seine Besitzrechte einzugreifen. Der Vermieter ist der Ansicht, dass der befristete Mietvertrag abgelaufen sei und das Jobcenter schließlich auch keine Miete mehr zahle. Zudem habe der Vermieter eine Woche nach seiner Räumung dem Mieter die fristlose Kündigung erklärt.

Das Urteil: Mieter bekommt Recht – Räumung unzulässig!

Der Mieter habe seine Besitzrechte an der Wohnung verteidigen dürfen. Denn dieser Besitz war ihm durch "verbotene Eigenmacht“ den Vermieters i. S. d. 858 BGB entzogen worden. In einem solchen Fall stehen dem Mieter Selbsthilferechte nach § 859 BGB zu: Er darf sofort nach "Entziehung des Besitzes“ sich der Mietsache auch mit Gewalt wieder bemächtigen. Die Ansprüche des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung standen zum Zeitpunkt der Räumung nun gerade nicht rechtskräftig fest. 

Amtsgericht München, Urteil vom 13.6.2017, AZ: 461 C 9942/17

 

Keine Aufwandsentschädigung für Mieter für eine Wohnungsbesichtigung

 

falls Sie als Vermieter Ihre Mietwohnung oder Ihr Mietshaus verkaufen wollen, müssen Sie nicht befürchten, dass Sie Ihrem Mieter eine Aufwandsentschädigung zahlen müssen. Dies stellte das Amtsgericht Landsberg im Februar 2017 klar. Wollen Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, muss Ihr Mieter entschädigungslos eine Besichtigung durch Makler und Kaufinteressenten ohne finanziellen Ausgleich dulden.

Ein Vermieter hatte seinem Mieter im Frühjahr 2014 mitgeteilt, dass er seine Mietwohnung verkaufen wolle. Der Vermieter hatte daraufhin einen Makler beauftragt, den Verkauf der Mietwohnung zu betreuen. Ein halbes Jahr später meldete sich noch ein weiterer Makler beim Mieter und bat auch um einen Besichtigungstermin. Der Mieter hatte beiden Maklern Zutritt zu der Mietwohnung gewährt. Für weitere Besichtigungen forderte der Mieter vom Vermieter jedoch eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 75,- € pro angefangener Stunde, da Besichtigungen für ihn angeblich mit einem erheblichem Zeitaufwand verbunden waren. Zwar waren weitere Besichtigungen erforderlich, der Vermieter weigerte sich jedoch, die vom Mieter eingeforderte Aufwandsentschädigung zu zahlen. Da der Mieter fortan keine Besichtigungstermine mehr zuließ, sprach der Vermieter nach einer Abmahnung dem Mieter gegenüber die Kündigung aus und klagte auf Räumung.

Das AG Landsberg entschied im anschließenden Rechtsstreit einerseits zu Gunsten des Mieters, dass die Kündigung des Vermieters rechtswidrig war. Dem Vermieter stand zwar grundsätzlich bei Vorliegen eines be-rechtigten Interesses ein Besichtigungsrecht zu. Insofern konnte der Vermieter verlangen, dass der Mieter nach Vorankündigung eine Besichtigung durch einen Makler oder Kaufinteressenten zuließ, da er seine Mietwohnung verkaufen wollte. Dem Mieter war jedoch deshalb keine Pflichtverletzung, welche den Vermieter zur Kündigung berechtigte, anzulasten, da bereits zwei Besichtigungen durch Makler erfolgt waren. Das AG Landsberg entschied allerdings zu Lasten des Mieters, dass dieser keinen Anspruch auf Aufwandsentschädigung hatte, da einem Vermieter bei Vorliegen eines berechtigten   Interesses ein Besichtigungsrecht einschränkungslos und unetge- geltlich zusteht. Die Pflicht Ihres Mieters  Ihnen als Vermieter Zugang zu Ihrer Mietwohnung zu gewähren, stellt nämlich eine unbedingt   mietvertragliche Nebenpflicht Ihres Mieters dar (AG Landsberg, Urteil v. 06.02.17, Az. 3 C 701/16).

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Wohnungspreise in Deutschland

Werden die eigenen vier Wände bald erschwinglicher?

 

  Der Trend zu stetig und teilweise exorbitant steigenden Wohnungs- und Hauspreisen war über Jahre

  nicht aufzuhalten. Jetzt könnte der Preisauftrieb nachlassen. Einige Indizien sprechen dafür.

  Seit Jahren steigen die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Laut F+B-Wohn-Index 

  Deutschland wurden in den vergangenen 13 Jahren Wohnungen um rund 44 Prozent teurer, Eigenheime

  um rund 22 Prozent. Für Bauwillige ohne üppiges finanzielles Polster eine eher abschreckende

  Situation.

                                                  Nur noch geringe Preissteigerungen

 

  Doch jetzt könnte es sein, dass sich ein Trend durchsetzt, den die Marktforscher von F+B Forschung

  und Beratung seit zwölf Monaten beobachten. Zwar ist die Kurve nach oben nicht gestoppt, aber sie

  klettert weniger schnell. Dieses Ergebnis verzeichnet auch Europace. Der Europace-Hauspreis-Index

  (EPX), in den die Preisentwicklungen von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungen einfließen,

  legte im September 2017 gegenüber dem Vormonat um 0,44 Prozent zu. Diese moderate Steigerung

  gilt sowohl für Neubau- als auch für Bestandsimmobilien.


                                                     

                                                              Zwei Indexe – ein Ergebnis​

 

  Der F+B-Wohn-Index Deutschland und der Europace-Hauspreis-Index liefern vergleichbare Ergebnisse

  auf der Grundlage unterschiedlicher Daten. So stützt sich F+B auf Angebotsdatenbanken, die Preise

  auswerten von über Vermittlungsplattformen wie ImmobilienScout24 angebotenen Objekten. Europace

  konzentriert sich auf die eigene Plattform und nutzt Daten aus hierüber abgewickelten Finanzierungen.

 

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Urteil: Klausel im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen ist unwirksam "Vermieterin bleibt auf Kosten für unterlassene Schönheitsreparaturen sitzen"

Nach Ablauf eines langjährigen Mietverhältnisses verklagte die Vermieterin ihren Mieter auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Vertraglich hatte sich die Vermieterin scheinbar abgesichert – vor Gericht scheiterte sie trotzdem.


 

Alle Wände sauber tapeziert, die Deckenrisse fachmännisch verspachtelt und die Silikonfugen frisch aufgefüllt – welcher Vermieter würde nach Ablauf des Mietverhältnisses seine Wohnung nicht gern top renoviert vom Altmieter zurück erhalten? Doch das gibt das geltende Recht nicht her, wie das Landgericht Berlin am 9. März 2017 entschied (Az 67 S 7/17).

In dem verhandelten Fall hatte eine Vermieterin im Vertrag mit ihrem langjährigen Mieter die Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ untergebracht. Der Mieter ignorierte die Klausel beim Auszug und die Vermieterin präsentierte ihrem Exmieter eine saftige Schadensersatzforderung von 3.700 Euro für die unterlassenen Schönheitsreparaturen. Doch auf dieser Forderung bleibt sie nun sitzen.

 

Mieter wehrt sich gegen Auflage von aufwendigen Schönheitsreparaturen


Das Mietverhältnis der beiden Streitparteien dauerte lange an: Ganze 14 Jahre bewohnte der Mieter die Wohnung, bis er 2015 schließlich auszog – allerdings ohne vorher den Pinsel zu schwingen. Das akzeptierte die Vermieterin nicht und forderte von ihrem Altmieter Schadensersatz in saftiger Höhe: 3.700 Euro sollte er zahlen. Schließlich hatte sie im Mietvertrag mit der Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ eindeutig formuliert, dass sie diesen bei unterlassenen Schönheitsreparaturen nach Auszug gegebenenfalls zur Kasse bitten würde. Doch der langjährige Mieter weigerte sich, die Kosten zu begleichen und so wanderte der Fall vor die Richter – in erster Instanz vor das Amtsgericht Wedding, in zweiter Instanz vor das Landgericht Berlin. Beide wiesen die Klage der Vermieterin ab.  

Ob der Mieter die Wohnung im renovierten oder unrenovierten Zustand übernommen hatte, ließ das Landgericht Berlin bei der Beurteilung des Streitfalls außer Acht. Entscheidend war hier, dass die Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ nicht zulässig sei. Die Begründung: „Selbst wenn man davon ausgehe, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung erhalten habe, sei die Formularklausel, durch die die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, uneingeschränkt auf den Mieter abgewälzt werde, unwirksam. (…) Zudem benachteilige die Klausel den Mieter unangemessen, sofern der Vermieter ihm für die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen keinen angemessenen Ausgleich gewähre. Dies sei vorliegend der Fall. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart sein. Aus dem Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages könne jedoch kein solcher Rückschluss gezogen werden.“

Die Vermieterin hätte ihr Anliegen noch dem Bundesgerichtshof vortragen können. Davon sah sie jedoch ab und akzeptierte das Urteil des Landgerichts.


 

Diese Schönheitsreparaturen darf der Vermieter fordern


Vermieter können ihren Mieter durchaus dazu verpflichten, die Wohnung in einem renovierten Zustand zurück zu geben. Voraussetzung dafür ist neben einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag auch, dass der Mieter die Wohnung renoviert übernommen hat. Ausnahme: Der Vermieter bietet seinem Mieter beim Einzug einen angemessenen finanziellen Ausgleich. Zudem muss der Mieter nicht jeden Makel ausbessern, sondern lediglich die von ihm verursachten Gebrauchsspuren. Zu den möglichen Renovierungspflichten eines Mieters zählen:

  • Fenster, Innentüren und Außentüren von innen streichen, lasieren oder lackieren
  • Wände und Decken streichen oder tapezieren
  •  Heizkörper und Heizungsrohre lackieren oder streichen
  •  Entfernen von Dübeln und alten Farbresten

Übergibt der Mieter die Wohnung, ohne diese vorher von den vertraglich vereinbarten Schönheitsmakeln zu befreien, muss sich der Vermieter das nicht gefallen lassen. Er kann die fälligen Renovierungsarbeiten durch eine schriftliche Mahnung einfordern, in der er seinem Mieter eine Frist setzt. Lässt der Mieter die Frist verstreichen, kann der Vermieter die unerledigten Renovierungsarbeiten von einem Handwerksunternehmen erledigen lassen und die Kosten seinem ehemaligen Mieter in Rechnung stellen. Allerdings muss er dieses Vorgehen vorher schriftlich ankündigen.

Enteignung und Zwangsvermietung: Das blüht Vermietern bei vorsätzlichem Leerstand

 

Hamburg legt Vermieter Daumenschrauben an

Vorübergehende Enteignung, kostenpflichtige Sanierung und Zwangsvermietung – diese Maßnahmen ergriffen nun die Hamburger Behörden bei einem Vermieter, der sich jahrelang weigerte, seine Wohnungen zu vermieten.


 

Wohnungseigentümer, die sich dauerhaft weigern, ihre leerstehende Wohnung zu vermieten, handeln sich richtig Ärger ein. Das musste vor Kurzem ein Vermieter in Hamburg erfahren. Wie das „Hamburger Abendblatt“ berichtet, ließ der Vermieter trotz Ermahnungen des zuständigen Bezirksamtes und der verhängten Zwangsgelder in Höhe von 18.000 Euro über fünf Jahre seine sechs Wohnungen im Hamburger Stadtteil Hamburg-Mitte leerstehen. Dann reichte es dem Bezirksamt und es machte Nägel mit Köpfen: Es entzog dem Vermieter vorübergehend seine Wohnungen und übergab diese im März an einen Treuhänder. Der Wohnraum in begehrter Wohnlage wird dem Bericht zufolge jetzt saniert und nach Abschluss der Arbeiten zwangsweise vermietet. Sobald die Sanierungsmaßnahmen in den Wohnungen auf Kosten des Eigentümers abgeschlossen und neue Mieter eingezogen sind, darf der Eigentümer wieder über diese verfügen.

 

Zwangsenteignung im Wohnraumschutzgesetz


Bezahlbaren Wohnraum in beliebten Städten wie Hamburg zu finden, entwickelt sich immer mehr zum Glücks- und Geduldsspiel. Die freien Wohnungen sind rar, die Nachfrage gewaltig. Das in Hamburg geltende Wohnraumschutzgesetz (HmWoSchG) soll dazu beitragen, die Lage zu entspannen und den Verfall von Wohnraum zu verhindern. Denn „das Leerstehenlassen von Wohnraum über einen Zeitraum von mehr als vier Monaten“ fällt nach §9 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes  unter das Verbot der Zweckentfremdung.

Das Wohnraumschutzgesetz erlaubt es dem zuständigen Bezirksamt, die unwilligen Eigentümer unter Druck zu setzen. Steht eine Wohnung über mehrere Monate ohne Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen leer, kann das Amt auf verschiedene Weise aktiv werden. Zur Verfügung stehen den Behörden mehrere Mittel:

  1. schriftliche Ermahnung und Setzung einer Frist zur Wiedervermietung
  2. das Verhängen von Bußgeldern
  3. vorübergehende Enteignung und Zwangsverwaltung durch einen Treuhänder, ggf. Sanierung auf Kosten des Eigentümers und Zwangsvermietung

 

In diesen Fällen ist längerer Leerstand erlaubt


Nicht jede in einem Ballungsgebiet gelegene Wohnung, die über einen längeren Zeitraum unvermietet bleibt, fällt auch unter das Zweckentfremdungsverbot. Ausnahmen hiervon bilden Wohnungen, die umfassenden Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen unterzogen werden. Hier räumen die Behörden dem Eigentümer längere Fristen ein –  in Berlin beispielsweise zwölf Monate.

Auch wenn sich über einen längeren Zeitraum kein Mieter findet, greift das Verbot nicht. Allerdings muss der Eigentümer dann in der Lage sein, dem zuständigen Bezirksamt anhand glaubhafter Belege nachzuweisen, dass er sich mit adäquaten Mitteln um eine Wiedervermietung bemüht hat.

 

Außerordentliches Kündigungsrecht

 

 

Wer seine Wohnung stark vernachlässigt, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Das befand das Landgericht Nürnberg-Fürth in einem aktuellen Urteil. Damit gab es den Klägern Recht, die ihren Mieter kündigten, weil dieser die Wohnungspflege vernachlässigte.

 

Messi-Mieter: Was tun?

  1. Fristlose Kündigung?
  2. Der Fall
  3. Kündigungsrecht

Verdreckte und schlecht geheizte Räume in der Mietwohnung müssen Vermieter nicht hinnehmen. Das entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth in einem Beschluss vom 23. Februar 2017. Das Gericht sprach den Vermietern in zweiter Instanz das Recht zu, ihrem Mieter außerordentlich – also außerhalb der geltenden Dreimonatsfrist – die Wohnung zu kündigen. Dieser hatte in den Räumen große Mengen an Müll und Gerümpel gehortet und sie nur unzureichend beheizt. Damit hatte er nach Ansicht der Richter seine mietvertraglichen Pflichten vernachlässigt.

 

Der Fall: Landgericht bestätigt Kündigungsrecht der Vermieter


Der Prozess war nicht der erste Anlauf, den die Vermieter nahmen, um ihren Mieter vor die Tür zu setzen. Dieser wohnte bereits seit 30 Jahren in der Mietwohnung, bevor ihm die Eigentümer 2014 erstmals kündigten. Doch der Mieter blieb. Weitere Kündigungsversuche aus verschiedenen Gründen bewegten ihn ebenfalls nicht dazu, die Wohnung zu räumen. Die Vermieter klagten daraufhin in erster Instanz beim Amtsgericht Neustadt/Aisch auf Räumung (Az. 1 C 321/15) wegen des schlechten Zustandes der Wohnung. Der zuständige Amtsrichter entschied nach einem Ortstermin, an dem er die betreffende Wohnung inspizierte: Der Mieter muss die Wohnung herausgeben. Als Begründung führte er den verwahrlosten Zustand der Wohnräume an. Die Wohnung war bei der Begehung stark verschmutzt, das Badezimmer unbenutzbar und ein Raum so dicht mit Möbeln zugestellt, dass ein Begehen nicht möglich war. Zudem waren die Räume ungenügend beheizt. Der Mieter nutzte lediglich eine Elektro-Heizung, die er in der Küche aufgestellt hatte. Das reichte dem Gericht aus, um eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten festzustellen.

Der Mieter ging daraufhin in Berufung und der Fall landete in zweiter Instanz vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth. Doch ohne Erfolg. Das Gericht bestätigte nicht nur das Urteil des Amtsgerichtes, es räumte den Vermietern sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht ein. Zum einen hatten die Vermieter ihren Mieter im Vorfeld bereits mehrmals abgemahnt, zum anderen bestünde ein erhebliches Risiko, dass der Mieter die Wohnung nachhaltig beschädigt. Und das sei den Vermietern nicht zuzumuten.


 

Kündigungsrecht: Ab wann gilt eine Wohnung als unzumutbar vernachlässigt?


Staubwischen, Feudeln, Bad schrubben, regelmäßig lüften – ein Haushalt macht jede Menge Arbeit. Nicht jeder Mieter kommt der Wohnungspflege im gleichen Maß nach. Wegen eines chaotischen Arbeitszimmers oder ausgeprägten Laufpfaden auf dem Teppich kann ein Vermieter ihm aber nicht kündigen. Erst wenn er die sogenannte „Obhutspflicht“ – also dem pfleglichen Umgang mit der Wohnung – verletzt, kann ihm die rechtmäßige Kündigung ins Haus flattern.

Mögliche Kündigungsgründe können sein:

  • allgemeine Beeinträchtigung der Hausgemeinschaft durch unzumutbare Gerüche, die auf einen höchst ungepflegten Zustand der Wohnung schließen lassen
  • das Halten von zu vielen Haustieren, beispielsweise 100 freifliegenden Vögeln in einer 2-Zimmer-Wohnung
  • Witterungs- und Feuchteschäden wie Schimmelbildung durch unregelmäßiges Lüften und Heizen
     

Von heute auf morgen darf der Vermieter die Kündigung allerdings nicht aussprechen. Erst einmal muss er seinen Mieter durch eine Abmahnung auf den unzumutbaren Zustand hinweisen und ihm so die Möglichkeit einräumen, sein Verhalten zu ändern oder Schäden zu beheben.

Frist - und formgerechte Ankündigung eier Modernisierung!

 

Plant ein Haus- oder Wohnungseigentümer eine Modernisierung seiner Immobilie, muss er seinem Mieter das Vorhaben schriftlich ankündigen – und zwar form-  und fristgerecht. In dem Anschreiben muss der Eigentümer konkrete Angaben zu Beginn und Dauer der Bauarbeiten, zu einer Mieterhöhung oder Betriebskostensteigerung machen sowie die baulichen Maßnahmen skizzieren. Die Frist für eine Modernisierungsankündigung beträgt drei Monate vor Baubeginn. Dabei ist es unerheblich, ob die Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung nach sich zieht oder nicht. Begeht der Vermieter in seiner Ankündigung Formfehler oder hält die Ankündigungsfrist nicht ein, ist das Schreiben ungültig.

Entschließt sich der Mieter aufgrund der Baumaßnahmen, seine Wohnung vorzeitig zu kündigen, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dieses erlaubt ihm, nach Ablauf von zwei Monaten nach dem Erhalt der Modernisierungsankündigung auszuziehen und das Mietverhältnis so außerhalb der gängigen 3-Monats-Frist zu beenden.

Deckenrisse in der Mietwohnung – wer ​hat was zu tun?

Der Mieter verlangt vom Vermieter die Beseitigung der Risse; der Vermieter verweist auf die Renovierungspflicht des Mieters. Wie ist die Rechtslage?


Mieter verlangt vom Vermieter Instandhaltung

Die an der Wohnzimmerdecke entstandenen Risse meldete der Mieter ordnungsgemäß dem Vermieter und verlangte deren Beseitigung. Der Vermieter sah sich nicht in der Pflicht, sondern verwies den Mieter auf seine mietvertragliche  Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag beinhaltet eine wirksame Renovierungsklausel, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Das Landgericht Berlin hatte in zweiter Instanz die Frage zu beantworten, ob die Beseitigung der in der Mietzeit entstandenen Deckenrisse zur Instandhaltungspflicht des Vermieters oder zur Renovierungspflicht des  Mieters gehört.  


Der Fall: Vermieter kündigt Mieter wegen unzureichender Mitwirkung bei Mangelbeseitigung

Der Vermieter kündigte dem Mieter das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch fristgerecht mit der Begründung, der Mieter würde  bei der Beseitigung von Mängeln in der Wohnung nur unzureichend kooperieren . Das Mietverhältnis besteht bereits seit 1998 weitgehend beanstandungsfrei. Das zuständige Amtsgericht hatte den Vermieter bereits zur Beseitigung von Mängeln in der Wohnung verurteilt und die Kündigungen für unwirksam erklärt, der Vermieter hatte dagegen jedoch Berufung eingelegt. 


Deckenrisse sind Vermietersache

Das Landgericht Berlin schloss sich der Argumentation der Vorinstanz an: Substanzschäden wie Deckenrisse sind vom Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu beseitigen. Auf die Frage, ob die Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, kommt es daher nicht an. Denn die Abwälzung von Schönheitsreparaturen erfasst nicht die Pflicht zur Beseitigung größerer Substanzschäden der Dekoration.

Auch die ausgesprochenen Kündigungen sind unwirksam. Denn die vom Vermieter beanstandete „unzureichende Kooperation“ bei der Beseitigung von Bagatellmängeln ist keine schwere Pflichtverletzung, die für die Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich wäre. Das Mietverhältnis besteht daher unverändert fort.  

Landgericht Berlin, Beschluss vom 07.02.2017, AZ:  67 S 20/17


 

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Mieterstromgesetz soll zum Sommer 2017 kommen

 

Nur wenige wirtschaftliche Vorteile für Eigentümer

Die Bundesregierung will die gesetzlichen Voraussetzungen für den Verkauf von Solarstrom von Eigentümern an Mieter noch in dieser Legislaturperiode regeln.


Mit dem Modell des Mieterstroms soll am Gebäude produzierter Solarstrom den Mietern angeboten werden. Durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) kann das Bundeswirtschaftsministerium per Verordnung die gewöhnlich anfallende teuere EEG-Umlage auf den Strom reduzieren. Die lokalen Stromanbieter – in diesem Fall in der Regel die Immobilieneigentümer– könnten so den Strom den Mietern günstig anbieten.

 

Vorteile des Mieters

Wie bei Einfamilienhaus-Besitzern bereits der Fall sollen künftig auch für Vermieter noch noch 40 Prozent und nicht wie bisher 100 Prozent der EEG-Umlage anfallen. Für Mieterstrom-Klein-Anlagen bis zehn kW Leistung soll die EEG-Umlage sogar komplett entfallen. Da der Mieterstrom zudem in unmittelbarer räumlicher Nähe zum Mietobjekt tromsproduziert wird, muss der Strom nicht über die öffentlichen Netze geleitet werden und die von den Netzbetreibern erhobenen Netznutzungsentgelte und die sogenannte Konzessionsabgabe entfallen.

Überschüssiger Strom der Mietstrom-Anlage kann dennoch – zu den Konditionen des EEG – in das Stromnetz eingespeist werden. Sollte für die Nutzer zu wenig Strom produziert werden, kann umgekehrt das Stromnetz zu den üblichen Konditionen genutzt werden.


 

Geplanter Start zum Sommer


Eigentlich hätte das Mieterstrommodell bereits zum Jahresanfang gestartet werden sollen. Die Regelung muss jedoch noch von der EU gebilligt werden. Ende Februar 2016 kündigte Bundeswirtschaftsministerin Brigitte Zypries an, noch in dieser Legislaturperiode das zudem erforderliche Mieterstromgesetz zu verabschieden.



Hürden für Mieterstrom


Hemmschuh für Mieterstrommodelle ist laut Eigentümer-Verband Haus & Grund bislang aber auch eine komplizierte Regelung, nach der die stromproduzierenden Eigentümer ein Gewerbe anmelden, mit den Mietern Stromlieferverträge abschließen und mit den Netzbetreibern und den Energieversorgern Rahmenverträge abschließen müssen.

Am wahrscheinlichsten werden sich wohl Betreiber-Modelle durchsetzen, bei denen die Immobilieneigentümer nicht gleichzeitig Stromproduzenten und Stromabrechner sein müssen. In der Regel bieten Wohnungsbauunternehmen oder deren Kooperationspartner Mieterstrom-Modelle an. Die Anlagen können auch von Stadtwerken, von Energieversorgungsunternehmen oder von Genossenschaften über Pacht- und Konzessionsverträge betrieben werden. Der organisatorische Aufwand rechnet sich vermutlich jedoch erst ab mittelgroßen Mietshäusern.


Ergebnisse der Mieterstrom-Studie


Das Bundeswirtschaftsministerium hat die Agentur BW & W und das Prognose Institut beauftragt, zum Mieterstrom eine Studie zu erstellen, dessen Schlussbericht Ende Januar 2017 veröffentlicht wurde. Danach ergibt sich zwar ein maximales Potenzial von 3,8 Millionen Wohnungen, die in diesen Modellen mit Mieterstrom – das entspricht 18 Prozent aller vermieteten Wohnungen – versorgt werden könnten. Trotz der erheblichen indirekten Förderung lohnt es sich aber aktuell für Gebäudeeigentümer, Vermieter und weitere Akteure (Contractoren, Energiedienstleister etc.) in vielen Fällen nicht, das Potenzial zu erschließen, weil bedeutende administrative, organisatorische und rechtliche Hemmnisse entgegenstehen. So riskieren Wohnungsgesellschaften, die Mieterstrom anbieten, gewerbesteuerliche Privilegierung zu verlieren. Doch trotz der indirekten Förderung rechne sich das Mieterstrommodell aufgrund der baulichen Voraussetzungen und der Mindestgröße für effiziente Photovoltaikanlagen (PV) nur für wenige Wohnhäuser und Wohnanlagen. Die Studie schlägt stattdessen eine direkte Förderung sowie eine bessere Abstimmung der PV mit der Förderung von Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen (KWK-Anlagen) vor. Zur Umsetzung einer direkten Förderung müsste aber das EEG 2017 geändert werden.

Für die meisten kleinen Vermieter wird daher der Mieterstrom so schnell kein Thema sein – einfach aus dem Grund, dass es sich kaum für sie rechnet. Stattdessen ist davon auszugehen, dass sich, wenn die gesetzlichen Rahmenbedingungen geklärt sind, große Bestandshalter von Mietwohnungen des Mieterstroms zusammen mit externen Betreibern annehmen, um so zusätzliche Einnahmen zu generieren.

 

 

Bunte Tapete kann Schadenersatzforderung rechtfertigen

Bunte Tapeten gefallen nicht jedem. Mieter sollten sie beim Auszug daher wieder entfernen. Tun sie das nicht, müssen sie Schadenersatz zahlen, wie ein Gericht entschieden hat.

 

Wer bunte Tapeten mag, kann diese in einer Mietwohnung anbringen - vor dem Auszug müssen sie jedoch wieder entfernt werden.

Mieter dürfen ihre Wohnungen zwar grundsätzlich so gestalten, wie sie möchten. Allerdings sollten sie sehr auffällige Wandgestaltungen vor dem Auszug wieder entfernen. Anderenfalls müssen sie entsprechende Renovierungskosten übernehmen.

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 63/16) müssen Mieter neben eventuellen Renovierungskosten auch für einen Austausch der Schließanlage aufkommen, sofern sie nicht alle Schlüssel wieder zurückgegeben haben.

In dem Fall, über den die Zeitschrift „Das Hauseigentum” (Ausgabe 1/2017) berichtet, stritten sich eine Vermieterin und die ehemaligen Mieter unter anderem um die Übernahme von Renovierungskosten. Die Mieter hatten die Wände im Wohnzimmer mit einer dunkelbraunen Mustertapete beklebt, im Schlafzimmer auf die Tapete eine Musterbordüre und im Kinderzimmer die Wände mit orangefarbener Wischtechnik bearbeitet. Da die Mieter die Wände beim Auszug so gelassen hatten, wollte die Vermieterin das Geld für die Renovierung zurück. Auch den Austausch der Schließanlage wollte die Vermieterin erstattet bekommen, da die Mieter nicht alle Wohnungsschlüssel zurückgegeben hatten.

Das Gericht gab der Vermieterin Recht: Die Gestaltung der Wände sei nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gedeckt. Daher könne sie Schadenersatz in Höhe der Renovierungskosten verlangen. Außerdem hätten die Mieter ihre vertraglichen Pflichten verletzt, weil sie nicht alle Schlüssel zurückgeben konnten. Daher sei auch der Austausch der Schließzylinder von ihnen zu bezahlen.

 

Welche Gründe die Verjährunghemmen

Mietschulden oder Nachzahlungen für die Nebenkosten – um kein Geld zu verlieren, sollten Vermieter die Verjährungsfristen für ihre Ansprüche kennen.

Ansprüche der Vermieter und Mieter verjähren in der Regel nach drei Jahren (§ 195 BGB). Wichtig ist daher zu wissen, wann die Verjährung beginnt. Doch für bestimmte Ansprüche gelten auch wesentlich kürzere Verjährungsfristen. Und unter bestimmten Voraussetzungen kann die Verjährung einiger Ansprüche auch gehemmt“– also hinausgezögert – werden.

Wann Mietschulden verjähren

Wenn ein Mieter seiner Mietzahlungspflicht nicht oder nicht vollständig nachkommt, ist das für den Vermieter ärgerlich und nicht zu tolerieren. Um Verluste zu vermeiden, sollte der Vermieter grundsätzlich die rückständige Miete vom Mieter einfordern. Sollte dieser die Rückstände nicht begleichen, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als die Forderung gerichtlich geltend zu machen. Mietschulden verjähren innerhalb von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mietzahlungsanspruch entstanden ist und der Vermieter von dem Rückstand erfahren hat – beziehungsweise davon hätte erfahren müssen.

Beispiel 1: Der Mieter zahlt für den Monat Mai 2014 nicht die vereinbarte Miete. Der Vermieter erfährt dies sofort. Die Frist zur gerichtlichen Geltendmachung beginnt damit am Ende des Jahres 2014, also dem 31.12.2014. Ab diesem Zeitpunkt hat der Vermieter drei Jahre Zeit, die Mai-Miete für das Jahr 2014 geltend zu machen. Nach dem 31.12.2017 kann er seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.

Beispiel 2: Der Mieter zahlt für den Monat Dezember 2014 nicht die vereinbarte Miete. Der Vermieter erfährt dies aber erst im Januar 2015. Die Frist zur gerichtlichen Geltendmachung beginnt damit am Ende des Jahres 2015, also dem 31.12.2015. Nach dem 31.12.2018 kann er seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.

Wann Betriebskosten verjähren

Die Verjährungsfrist für Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung beträgt in der Regel ebenfalls drei Jahre. Der Vermieter muss allerdings zuvor dem Mieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugestellt haben. Hält der Vermieter die Abrechnungsfrist nicht ein, so ist die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt. In diesem Fall kann der Vermieter seine Forderungen daraus nicht erheben. Die Fristen zur Zustellung der Nebenkostenabrechnung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“ (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB)

Beispiel: Die Abrechnungsfrist für das Abrechnungsjahr 2013 endet am 31.12.2014. Dem Mieter geht die Nebenkostenabrechnung fristgerecht am 04.10.2014 des Jahres zu.

Beginn der Verjährungsfrist ist somit der 01.01.2015 und das Ende der Verjährungsfrist ist der 31.12.2017.

Kommt es jedoch zu einer verspäteten Nebenkostenabrechnung, ohne dass der Vermieter dies verursacht hat, so ist die Nebenkostenabrechnung korrekt. Der Beginn der Verjährung kann sich dann unter Umständen um ein Jahr verzögern.

Verjährungsfrist zur Rückzahlung der Mietkaution

Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution für den Mieter verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter im Zweifel zuzubilligenden sechsmonatigen Abrechnungsfrist.

Beispiel 4: Das Mietverhältnis endet am 31.10.2013. Die Ansprüche auf eine Rückzahlung sind bis sechs Monate danach fällig, also bis zum 30.04.2014. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt folglich am 01.01.2015 und endet nach dem 31.12.2017.

 

Richter entscheiden: Miete muss nicht am dritten Werktag beim Vermieter sein!

In den meisten deutschen Mietverträgen findet sich die Klausel, dass das Geld für die Miete am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingegangen sein muss. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe nun jedoch für unwirksam erklärt.

Mieter würden durch die Klausel unangemessen benachteiligt, weil sie das alleinige Risiko für mögliche Verzögerung bei den Banken tragen. Gesetzlich vorgeschrieben sei lediglich, dass Mieter die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats „entrichten“.

Laut BGH heißt das aber nur, dass Mieter bis zu diesem Zeitpunkt die Überweisung bei ihrer Bank veranlassen müssen. Wann das Geld dann tatsächlich beim Vermieter ankommt, sei unerheblich.

Geklagt hatten Mieter aus Köln. Ihnen war gekündigt worden, weil die Miete am dritten Werktag des Monats mehrfach noch nicht auf dem Konto der Vermieterin war. Diese Kündigung erklärte der BGH für unwirksam.

9.09.2016 - Mieten & Vermieten

Urteil: Kaution darf nicht für Betriebskosten

nachforderung verwendet werden!

 

In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass Vermieter nicht die Kaution dazu nutzen dürfen, ältere Forderungen zu begleichen, wenn sich diese sich auf wiederkehrende Leistungen wie beispielsweise Betriebskosten beziehen.


Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin die Freigabe ihrer Kaution verlangt. Zu Beginn des Mietvertrages richtete die Mieterin ein Kautionssparbuch über 700 Euro ein und stellte dieses als Mietsicherheit bereit. Als sich die Mieterin weigerte, Betriebskostennachforderungen aus dem Zeitraum 2006 bis 2009 zu zahlen, weigerte sich die Vermieterin, das Sparbuch freizugeben.

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die Kaution nicht für derartige Nachforderungen verwendet werden darf. Zwar kann die Mietkaution grundsätzlich für offene Posten verwendet werden, jedoch gilt dies nicht für Zinsansprüche oder andere wiederkehrende Leistungen.

Auszug erst 17 Monate nach Eigenbedarfskündigung

 

Mieter, die trotz Kündigung den Auszugstermin verschleppen, müssen laut Landgericht München, nicht nur ihre Miete nachzahlen, sondern eventuell auch eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete.

 
Aufgrund der restriktiven Mietgesetzgebung und der zurückhaltenden Mieterhöhung vieler Vermieter liegen die Mieten von länger bestehenden Mietverhältnissen in der Regel deutlich unter den Neuvertragsmieten. Eine Neuvermietung bei Auszug eines Mieters ist daher oft mit einem Mietsprung verbunden. Umso ärgerlicher, wenn ein Mieter den Auszug verschleppt und die Neuvermietung oder die Eigennutzung der Immobilie so verzögert wird. Nun hat das Landgericht München I geurteilt (Az.: 15 S 8361/15), welche Mietnachforderung der Vermieter in einem solchen Fall erheben darf.
 

Der Fall: Eigenbedarfskündigung des Vermieters

1993 hatte ein Ehepaar eine Wohnung mit Garage, Stellplatz, Dachboden und Gartenbenutzung im Münchner Villenviertel Waldperlach gemietet. Über zwei Jahrzehnte später wurde das Haus an neue Eigentümer verkauft, die das bisherige Mietverhältnis kündigten, weil sie die Wohnung selbst bewohnen wollten. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtmäßig. Tatsächlich zogen die Mieter aber erst 17 Monate später aus. In dieser Zeit zahlten sie ihre bisherige Bruttokaltmiete von 945 Euro plus 102 Euro Heizkostenvorauszahlungen weiter.

Die neuen Eigentümer, die sich über diese Verzögerung ärgerten und ihre eigene hohe Miete in dieser Zeit weiter zahlen mussten, weil sie ihre gekaufte Wohnung nicht beziehen konnten, wollten für diese Zeit eine Entschädigung. Dabei stellten sie fest, dass sie in dem Viertel für eine vergleichbare Wohnung längst viel mehr Miete hätten fordern können. Die "ortsübliche Vergleichsmiete" läge bei 1570 Euro. Die Mieter wiesen diese Forderung zurück. So kam der Fall erst vor das Amts- und nun das Landgericht München.

 

Landgericht München: Vermieter bekommt eine deutliche Mietnachzahlung

Die 15. Zivilkammer gab den neuen Eigentümern recht und stellte in dem Urteil fest, dass die Mieter tatsächlich 7300 Euro nachzahlen müssen. Zwar seien bei der Berechnung der "ortsüblichen Vergleichsmieten" nicht nur die aktuellen Neuvermietungspreise zu berücksichtigen sondern auch die Mietpreise der letzten vier Jahre. Allerdings gelte das nicht, wenn der Mieter mit erheblicher Verspätung ausgezogen sei und deshalb den Eigentümer entschädigen müsse (§ 546a BGB). Ein Vermieter, der sein Eigentum nicht rechtzeitig zurückbekomme, so die Begründung der Münchner Richter, habe das Recht, „von einer für ihn günstigen Preisentwicklung am Markt zu profitieren." Die Kammer beruft sich dabei auf den Willen der Legislative: „Der Gesetzgeber wollte gerade, dass der Vermieter von den Vorteilen einer Preissteigerung bei den Mieten profitieren kann." Dazu sei es erforderlich, die Rechtsposition der Vermieters zu stärken. „Gerade dieser Effekt würde jedoch wieder relativiert, wenn bei der Ermittlung der Vergleichsmiete nicht nur auf Neuvermietungspreise abgestellt würde.

Dass im Münchner Fall der neue Eigentümer die Immobilie nicht wieder vermieten, sondern erst einmal grundlegend renovieren und dann selbst nutzen wolle, spielt nach Ansicht des Landgerichts keine Rolle. Es gehe hier nicht um den Nachweis eines konkreten Schadens. Vielmehr solle Druck auf den Mieter ausgeübt werden, endlich auszuziehen, damit der Hausherr über sein Eigentum verfügen könne. Deshalb sei es egal, ob der Eigentümer tatsächlich aus den inzwischen gestiegenen Mieten Kapital hätte schlagen können. Die Kammer hat aber die Revision gegen das Urteil zugelassen, "da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat“.

 

Tipp für Vermieter

Das Münchner Urteil hat grundsätzliche Bedeutung für Vermieter und Käufer von Wohnungen. Nach der Begründung der Richter spielt es für die Ermittlung der Mietnachzahlung wegen verschleppten Auszugs keine Rolle, ob die erworbene Wohnung tatsächlich wieder vermietet oder vom Eigentümer selbst genutzt wird. Dies ist ökonomisch plausibel, da verzögerte Eigennutzung für die Eigentümer ebenfalls mit einem entsprechenden finanziellen Schaden verbunden ist, da sie für die bis dahin selbst genutzte eigene Wohnung, länger als geplant Miete zahlen müssen oder eine bis dahin selbst genutzte Eigentumswohnung nicht vermieten oder veräußern können. Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung empfiehlt es sich für Eigentümer in vergleichbarer Situation, eine entsprechende Nachforderung zu stellen.

 

 

( vom Immobilienscout 24)

Hinweise und Tipps zu Mietverträge mit Mindestmietdauer:

Die Anti-Auszug-Klausel nützt vor allem dem Vermieter

Die Mindestmietdauer darf auf maximal 4 Jahre festgelegt werden.

Wer eine Wohnung sucht, sitzt häufig am kürzeren Hebel: Insbesondere in den Ballungsgebieten und Großstädten müssen sich die Mieter in spe mit vielen Zusatzklauseln abfinden, bevor sie einziehen können. Ein Beispiel ist die Mindestmietdauer. Sie schreibt vor, dass vor Ablauf einer bestimmten Zeitspanne eine Kündigung nicht möglich ist. Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes, erklärte in einem Interview, dass inzwischen rund 20 Prozent aller Mietwohnungen mit dieser „Anti-Auszug-Klausel“ vergeben werden.

Diese Vereinbarung bietet überwiegend Vorteile für den Vermieter, der die Miete für diese Zeitspanne in jedem Fall sicher in der Tasche hat. Dem Mieter bringt sie meist nichts, mit einer Ausnahme: Vorausgesetzt der Kündigungsverzicht wurde nicht nur einseitig vereinbart, darf der Vermieter während einer Mindestmietdauer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Kündigungen aus wichtigem Grund, wie nicht gezahlte Miete oder unsachgemäße Verwendung, kann der Vermieter natürlich weiterhin aussprechen.

Die Grenzen der Mindestmietdauer

Die gesetzliche Grenze einer Mindestmietdauer beträgt vier Jahre. Wurde eine Klausel mit einer Dauer von mehr als vier Jahren vereinbart, ist diese unwirksam und der Mietvertrag gilt als unbefristet. Verbreitet sind Fristen von einem bis zu vier Jahren.

Schlupfloch Unzumutbarkeit

Ist die Klausel rechtmäßig, kann der Mietvertrag innerhalb dieser Zeitspanne nicht gekündigt werden. Der Mieter müsste schon erhebliche Mängel der Mietsache geltend machen oder durch sein Verhalten eine Kündigung des Vermieters provozieren. Dies dürfte in den meisten Fällen aber keine Option sein.

Hoffnung für Mieter: Bei neuem Arbeitsort oder Nachwuchs ist Kündigung möglich.

Eine Hintertür bietet der allgemeine Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Aufs Mietrecht angewendet bedeutet dies, dass eine Aufhebung des Mietverhältnisses möglich ist, falls die Interessen des Mieters höher als die Interessen des Vermieters bewertet werden. Ein solcher Grund könnte zum Beispiel sein, dass der Mieter zwingend aus beruflichen Gründen umziehen muss, weil der neue Arbeitsort unzumutbar weit entfernt ist. Ein anderer könnte Familienzuwachs sein, der eine größere Wohnung erforderlich macht.

Man hat es hier jedoch mit einer Auslegungssache zu tun und müsste unter Umständen mit einem langwierigen Rechtsstreit rechnen. Auf den Prüfstand käme dann etwa, ob der Mieter vielleicht sogar freiwillig den Arbeitgeber gewechselt hat, die Geburt eines Kindes vor Vertragsabschluss bereits absehbar war oder der Vermieter die Wohnung vor Ort besonders schlecht weitervermieten kann. Kommt es zu einer Einigung, ist der Mieter in jedem Fall verpflichtet, einen Nachmieter zu stellen, der für den Vermieter zumutbar ist und den Vertrag unverändert übernimmt.

Der Vermieter entscheidet, ob ihm der Nachmieter gefällt

Ein Vermieter ist nicht grundsätzlich verpflichtet, einen vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Selbst wenn diese Regelung ausdrücklich im Mietvertrag vermerkt ist, darf er beliebig viele Vorschläge ablehnen. Bei einer regional guten Wohnungsmarktlage werden die meisten Vermieter eher einen Nachmieter akzeptieren oder den Mieter sogar freiwillig aus dem Vertrag entlassen, weil sie bereits neue Interessenten an der Hand haben. Das lohnt sich, denn in vielen Quartieren lässt sich bei fast jeder Neuvermietung die Nettomiete anheben. Scheut er jedoch den Aufwand oder ist am Ort die Nachfrage eher gering, bleibt dem Mieter höchstens noch eine befristete Untervermietung als Option. Aber Vorsicht: Auch hier muss der Vermieter zustimmen.

 

 

Ergebnisse der dritten Vermieterbefragung

 

Keine Mietsteigerungen bei privaten Vermietern

Modernisierungsquote rückläufig, aber weiter auf hohem Niveau

Die privaten Kleinvermieter haben die Mieten im vergangenen halben Jahr im Durchschnitt nicht erhöht. Das geht aus einer Befragung von Haus & Grund Deutschland unter seinen Mitgliedern hervor, die der Eigentümerverband in Berlin vorstellte. „Die Mietsteigerungen der vergangenen drei Jahre sind – zumindest bei den privaten Vermietern – vorbei. Das ist weniger auf die Mietpreisbremse zurückzuführen, als vielmehr darauf, dass der normale Mieterhöhungszyklus endet“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. 

Wie der Verband weiter berichtete, ist im unteren Preissegment noch ein Mietanstieg zu beobachten. Hier verspreche der Neubau langfristig Linderung, wenn Mieter in die teureren Neubauten umzögen und die günstigeren Wohnungen frei machten. Nach Auffassung von Haus & Grund bedarf es jedoch einer Liberalisierung der wohnungspolitischen Rahmenbedingungen, um die nach wie vor hohe Nachfrage in zahlreichen Städten befriedigen zu können. „Die energetischen Standards an Gebäude müssen gelockert werden. Das Mietrecht muss an einigen Stellen liberalisiert werden, ohne dass sein sozialer Kern berührt wird. Vermieter und Bauwillige müssen von unnötigen bürokratischen Lasten befreit werden“, fasste Warnecke zusammen. Auf eine hohe Wohnungsnachfrage mit Preisbremsen und teuren baulichen Anforderungen zu reagieren, verschärfe das Problem, statt es zu lösen.

Die Befragung der privaten Vermieter ergab zudem, dass weiter auf hohem Niveau modernisiert wird. „Entgegen unseren Erwartungen im Herbst vergangenen Jahres haben die Modernisierungen nur leicht nachgelassen“, erläuterte Warnecke. Eindeutige Modernisierungsschwerpunkte seien nicht auszumachen. Die Eigentümer investierten gleichermaßen in neue Fenster, in eine neue Heizung und in das Dach. Lediglich die Fassaden würden deutlich seltener erneuert.


Zur Haus & Grund-Vermieterbefragung: In die Auswertung sind Angaben zu 6.355 Wohnungen von 2.200 privaten Vermietern eingegangen. Die Befragung wurde schriftlich in neun Regionen durchgeführt, die den bundesweiten Wohnungsmarkt bezüglich Einwohnerdichte, Einwohnerentwicklung und Wirtschaftskraft repräsentieren: München, Düsseldorf, Tübingen, Osnabrück, Kassel, Lübeck, Gelsenkirchen, Magdeburg, Pirmasens.

 

 

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