In einem kürzlich in Berlin verhandelten Gerichtsverfahren kam in erster Instanz das Amtsgericht   Neukölln nach der Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass das notwendige Mieterhöhungsverlangen   dem beklagten Mieter nicht zugegangen war.

 Daraufhin reichte der klagende Vermieter im Gerichtsverfahren erneut sein Mieterhöhungsverlangen   ein. Seiner Ansicht nach war damit der Fehler bei der ursprünglichen Zustellung ausgeglichen und   somit der Formmangel „geheilt“.

 Das Amtsgericht Neukölln folgte der Auffassung und verurteilte den Beklagten dazu, der Mieterhöhung   zuzustimmen. Doch der Mieter ging in Berufung – mit Erfolg. Das Landgericht Berlin hob das Urteil auf   und wies die Klage ab. 

 Begründung: Der Nichtzugang des Mieterhöhungsverlangens wurde ohne Rechtsfehler   festgestellt. Zwar könne das   Fehlen eines   Mieterhöhungsverlangens im gerichtlichen Verfahren   nachgeholt werden. Dann aber müsse das     verlangen vollkommen neu sein. Ein früheres   Erhöhungsverlangen dürfe nicht weiterverfolgt werden. Das   nachgereichte Erhöhungsverlangen   bezog sich jedoch   ausdrücklich auf das (vorgeblich) ursprüngliche Verlangen.

 (Urteil des LG Berlin vom 20.06.2019 – AZ: 65 S 39/19)

Der Prozess war nicht der erste Anlauf, den die Vermieter nahmen, um ihren Mieter vor die Tür zu setzen. Dieser wohnte bereits seit 30 Jahren in der Mietwohnung, bevor ihm die Eigentümer 2014 erstmals kündigten. Doch der Mieter blieb. Weitere Kündigungsversuche aus verschiedenen Gründen bewegten ihn ebenfalls nicht dazu, die Wohnung zu räumen. Die Vermieter klagten daraufhin in erster Instanz beim Amtsgericht Neustadt/Aisch auf Räumung (Az. 1 C 321/15) wegen des schlechten Zustandes der Wohnung. Der zuständige Amtsrichter entschied nach einem Ortstermin, an dem er die betreffende Wohnung inspizierte: Der Mieter muss die Wohnung herausgeben. Als Begründung führte er den verwahrlosten Zustand der Wohnräume an. Die Wohnung war bei der Begehung stark verschmutzt, das Badezimmer unbenutzbar und ein Raum so dicht mit Möbeln zugestellt, dass ein Begehen nicht möglich war. Zudem waren die Räume ungenügend beheizt. Der Mieter nutzte lediglich eine Elektro-Heizung, die er in der Küche aufgestellt hatte. Das reichte dem Gericht aus, um eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten festzustellen.

Der Mieter ging daraufhin in Berufung und der Fall landete in zweiter Instanz vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth. Doch ohne Erfolg. Das Gericht bestätigte nicht nur das Urteil des Amtsgerichtes, es räumte den Vermietern sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht ein. Zum einen hatten die Vermieter ihren Mieter im Vorfeld bereits mehrmals abgemahnt, zum anderen bestünde ein erhebliches Risiko, dass der Mieter die Wohnung nachhaltig beschädigt. Und das sei den Vermietern nicht zuzumuten.

Staubwischen, Feudeln, Bad schrubben, regelmäßig lüften – ein Haushalt macht jede Menge Arbeit. Nicht jeder Mieter kommt der Wohnungspflege im gleichen Maß nach. Wegen eines chaotischen Arbeitszimmers oder ausgeprägten Laufpfaden auf dem Teppich kann ein Vermieter ihm aber nicht kündigen. Erst wenn er die sogenannte „Obhutspflicht“ – also dem pfleglichen Umgang mit der Wohnung – verletzt, kann ihm die rechtmäßige Kündigung ins Haus flattern.

Mögliche Kündigungsgründe können sein:

• allgemeine Beeinträchtigung der Hausgemeinschaft durch unzumutbare Gerüche, die auf einen höchst ungepflegten Zustand der Wohnung schließen lassen
• das Halten von zu vielen Haustieren, beispielsweise 100 freifliegenden Vögeln in einer 2-Zimmer-Wohnung
• Witterungs- und Feuchteschäden wie Schimmelbildung durch unregelmäßiges Lüften und Heizen
   

Von heute auf morgen darf der Vermieter die Kündigung allerdings nicht aussprechen. Erst einmal muss er seinen Mieter durch eine Abmahnung auf den unzumutbaren Zustand hinweisen und ihm so die Möglichkeit einräumen, sein Verhalten zu ändern oder Schäden zu beheben.

Plant ein Haus- oder Wohnungseigentümer eine Modernisierung seiner Immobilie, muss er seinem Mieter das Vorhaben schriftlich ankündigen – und zwar form-  und fristgerecht. In dem Anschreiben muss der Eigentümer konkrete Angaben zu Beginn und Dauer der Bauarbeiten, zu einer Mieterhöhung oder Betriebskostensteigerung machen sowie die baulichen Maßnahmen skizzieren. Die Frist für eine Modernisierungsankündigung beträgt drei Monate vor Baubeginn. Dabei ist es unerheblich, ob die Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung nach sich zieht oder nicht. Begeht der Vermieter in seiner Ankündigung Formfehler oder hält die Ankündigungsfrist nicht ein, ist das Schreiben ungültig.

Entschließt sich der Mieter aufgrund der Baumaßnahmen, seine Wohnung vorzeitig zu kündigen, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dieses erlaubt ihm, nach Ablauf von zwei Monaten nach dem Erhalt der Modernisierungsankündigung auszuziehen und das Mietverhältnis so außerhalb der gängigen 3-Monats-Frist zu beenden.

Eigentlich hätte das Mieterstrommodell bereits zum Jahresanfang gestartet werden sollen. Die Regelung muss jedoch noch von der EU gebilligt werden. Ende Februar 2016 kündigte Bundeswirtschaftsministerin Brigitte Zypries an, noch in dieser Legislaturperiode das zudem erforderliche Mieterstromgesetz zu verabschieden.

Hemmschuh für Mieterstrommodelle ist laut Eigentümer-Verband Haus & Grund bislang aber auch eine komplizierte Regelung, nach der die stromproduzierenden Eigentümer ein Gewerbe anmelden, mit den Mietern Stromlieferverträge abschließen und mit den Netzbetreibern und den Energieversorgern Rahmenverträge abschließen müssen.

Am wahrscheinlichsten werden sich wohl Betreiber-Modelle durchsetzen, bei denen die Immobilieneigentümer nicht gleichzeitig Stromproduzenten und Stromabrechner sein müssen. In der Regel bieten Wohnungsbauunternehmen oder deren Kooperationspartner Mieterstrom-Modelle an. Die Anlagen können auch von Stadtwerken, von Energieversorgungsunternehmen oder von Genossenschaften über Pacht- und Konzessionsverträge betrieben werden. Der organisatorische Aufwand rechnet sich vermutlich jedoch erst ab mittelgroßen Mietshäusern.

Das Bundeswirtschaftsministerium hat die Agentur BW & W und das Prognose Institut beauftragt, zum Mieterstrom eine Studie zu erstellen, dessen Schlussbericht Ende Januar 2017 veröffentlicht wurde. Danach ergibt sich zwar ein maximales Potenzial von 3,8 Millionen Wohnungen, die in diesen Modellen mit Mieterstrom – das entspricht 18 Prozent aller vermieteten Wohnungen – versorgt werden könnten. Trotz der erheblichen indirekten Förderung lohnt es sich aber aktuell für Gebäudeeigentümer, Vermieter und weitere Akteure (Contractoren, Energiedienstleister etc.) in vielen Fällen nicht, das Potenzial zu erschließen, weil bedeutende administrative, organisatorische und rechtliche Hemmnisse entgegenstehen. So riskieren Wohnungsgesellschaften, die Mieterstrom anbieten, gewerbesteuerliche Privilegierung zu verlieren. Doch trotz der indirekten Förderung rechne sich das Mieterstrommodell aufgrund der baulichen Voraussetzungen und der Mindestgröße für effiziente Photovoltaikanlagen (PV) nur für wenige Wohnhäuser und Wohnanlagen. Die Studie schlägt stattdessen eine direkte Förderung sowie eine bessere Abstimmung der PV mit der Förderung von Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen (KWK-Anlagen) vor. Zur Umsetzung einer direkten Förderung müsste aber das EEG 2017 geändert werden.

Für die meisten kleinen Vermieter wird daher der Mieterstrom so schnell kein Thema sein – einfach aus dem Grund, dass es sich kaum für sie rechnet. Stattdessen ist davon auszugehen, dass sich, wenn die gesetzlichen Rahmenbedingungen geklärt sind, große Bestandshalter von Mietwohnungen des Mieterstroms zusammen mit externen Betreibern annehmen, um so zusätzliche Einnahmen zu generieren.

1993 hatte ein Ehepaar eine Wohnung mit Garage, Stellplatz, Dachboden und Gartenbenutzung im Münchner Villenviertel Waldperlach gemietet. Über zwei Jahrzehnte später wurde das Haus an neue Eigentümer verkauft, die das bisherige Mietverhältnis kündigten, weil sie die Wohnung selbst bewohnen wollten. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtmäßig. Tatsächlich zogen die Mieter aber erst 17 Monate später aus. In dieser Zeit zahlten sie ihre bisherige Bruttokaltmiete von 945 Euro plus 102 Euro Heizkostenvorauszahlungen weiter.

Die neuen Eigentümer, die sich über diese Verzögerung ärgerten und ihre eigene hohe Miete in dieser Zeit weiter zahlen mussten, weil sie ihre gekaufte Wohnung nicht beziehen konnten, wollten für diese Zeit eine Entschädigung. Dabei stellten sie fest, dass sie in dem Viertel für eine vergleichbare Wohnung längst viel mehr Miete hätten fordern können. Die "ortsübliche Vergleichsmiete" läge bei 1570 Euro. Die Mieter wiesen diese Forderung zurück. So kam der Fall erst vor das Amts- und nun das Landgericht München.

Die 15. Zivilkammer gab den neuen Eigentümern recht und stellte in dem Urteil fest, dass die Mieter tatsächlich 7300 Euro nachzahlen müssen. Zwar seien bei der Berechnung der "ortsüblichen Vergleichsmieten" nicht nur die aktuellen Neuvermietungspreise zu berücksichtigen sondern auch die Mietpreise der letzten vier Jahre. Allerdings gelte das nicht, wenn der Mieter mit erheblicher Verspätung ausgezogen sei und deshalb den Eigentümer entschädigen müsse (§ 546a BGB). Ein Vermieter, der sein Eigentum nicht rechtzeitig zurückbekomme, so die Begründung der Münchner Richter, habe das Recht, „von einer für ihn günstigen Preisentwicklung am Markt zu profitieren." Die Kammer beruft sich dabei auf den Willen der Legislative: „Der Gesetzgeber wollte gerade, dass der Vermieter von den Vorteilen einer Preissteigerung bei den Mieten profitieren kann." Dazu sei es erforderlich, die Rechtsposition der Vermieters zu stärken. „Gerade dieser Effekt würde jedoch wieder relativiert, wenn bei der Ermittlung der Vergleichsmiete nicht nur auf Neuvermietungspreise abgestellt würde.

Dass im Münchner Fall der neue Eigentümer die Immobilie nicht wieder vermieten, sondern erst einmal grundlegend renovieren und dann selbst nutzen wolle, spielt nach Ansicht des Landgerichts keine Rolle. Es gehe hier nicht um den Nachweis eines konkreten Schadens. Vielmehr solle Druck auf den Mieter ausgeübt werden, endlich auszuziehen, damit der Hausherr über sein Eigentum verfügen könne. Deshalb sei es egal, ob der Eigentümer tatsächlich aus den inzwischen gestiegenen Mieten Kapital hätte schlagen können. Die Kammer hat aber die Revision gegen das Urteil zugelassen, "da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat“.

Das Münchner Urteil hat grundsätzliche Bedeutung für Vermieter und Käufer von Wohnungen. Nach der Begründung der Richter spielt es für die Ermittlung der Mietnachzahlung wegen verschleppten Auszugs keine Rolle, ob die erworbene Wohnung tatsächlich wieder vermietet oder vom Eigentümer selbst genutzt wird. Dies ist ökonomisch plausibel, da verzögerte Eigennutzung für die Eigentümer ebenfalls mit einem entsprechenden finanziellen Schaden verbunden ist, da sie für die bis dahin selbst genutzte eigene Wohnung, länger als geplant Miete zahlen müssen oder eine bis dahin selbst genutzte Eigentumswohnung nicht vermieten oder veräußern können. Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung empfiehlt es sich für Eigentümer in vergleichbarer Situation, eine entsprechende Nachforderung zu stellen.