Mieterin und Vermieter streiten darüber, wie
viele Tiere in einer Mietwohnung zulässig sind. Die Mieterin erfreut sich an einer Katze, zeitweilig bis zu sechs Hunden und diversen Nagetieren. Der Vermieter will nur zwei Großtiere
zulassen.
Das Amtsgericht Bremen beschäftigte die Klage eines Vermieters, deren Mieterin gegen die Tierhaltungsbestimmungen der Hausordnung
verstoßen hatte. Die mit dem Mietvertrag überreichte Hausordnung räumt die Möglichkeit ein, zustimmungsfrei eine Katze oder einen Hund in der Mietwohnung zu halten.
Die Mieterin, die mit ihrer Tochter in einer Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung von rund 75 Quadratmetern lebt, hält
mehrere Nagetiere in Käfigen, eine Katze und zumindest zeitweilig sechs Hunde – einen Beagle, einen Chihuahua plus vier Welpen. Als der Vermieter von den zahlreichen tierischen Untermietern erfährt,
schreibt er der Tierhalterin einen Brief. Darin forderte er sie auf, das Maß ihrer Großtierhaltung auf entweder zwei Hunde oder einen Hund und eine Katze zu reduzieren.
Vermieter spricht von Beschwerden und
Abnutzung
Weitere Schreiben, auch anwaltlicher Briefwechsel folgten. Der Vermieter begründete, insbesondere von den Hunden würden Störungen
im Haus und in den angrenzenden Mietobjekten ausgehen; es sei immer wieder zu Beschwerden gekommen. Des Weiteren läge durch die Tierhaltung ein übermäßiger Verschleiß der Wohnung vor, wobei es auf
eine bereits eingetretene Abnutzung nicht ankäme. Darüber hinaus entspräche das Maß der Tierhaltung nicht einer ordnungsgemäßen Tierhaltung und gehe über den normalen Mietgebrauch hinaus.
Mieterin setzt auf emotionale Bindung
Die Mieterin hingegen behauptete, dass bis auf eine “Rache”-Beschwerde durch eine Mitmieterin, die keinen der Chihuahua-Welpen
abbekommen habe, keinerlei von den Hunden ausgehende Störungen durch die Hausbewohner gemeldet wurden. Die Tiere wirken sich positiv auf die Neurodermitis-Erkrankung ihrer Tochter aus. Auch für die
Mieterin selbst drohen angesichts der emotional engen Bindung zu den Tieren gesundheitsgefährdende Auswirkungen, wenn sie nicht alle Tiere weiterhin in der Wohnung halten dürfe.
Gericht schützt persönlichen Lebensbereich der Miete
Das Gericht entschied zugunsten der Tiere beziehungsweise ihrer Halterin. Die vom Vermieter
vorgebrachte Hausordnung verstoße gegen das mietvertragliche Leitbild. Es sei nicht zulässig, die zustimmungsfreie Katzen- und Hundehaltung auf ein einzelnes Großtier zu beschränken
und die weitere Großtierhaltung von der jederzeit widerruflichen Zustimmung des Vermieters abhängig zu machen, ohne eine Einzelabwägung zu ermöglichen. Daher sei diese Regelung als unangemessene
Benachteiligung der Mieterin unwirksam.
Die Haltung von Katzen und Hunden betreffen anerkanntermaßen den höchstpersönlichen Lebensbereich der
Mieterin. Sie müsse lediglich die Tiere so halten, dass keine Störungen und Belästigungen auftreten, die nicht mehr als sozial-adäquat hingenommen werden können.
(Amtsgericht Bremen, Urteil vom 01.06.2017 - 6 C 32/15)
Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 22. Januar 2020
Die Wohnung wurde bei Einzug an die Mieter renoviert übergeben, Wände und
Decken waren weiß gestrichen, jetzt ziehen die Mieter nach 2 Jahren aus und haben die Wände mit grüner Farbe gestrichen.
Müssen die Mieter die Wohnung wieder in weißem Zustand zurückgeben?
Groß Rechtsanwälte von Immobilienscout 24 antworten
Die Mieter müssen die
Wohnung mit Wänden in einer neutralen hellen deckenden Farbe (nicht unbedingt weiß) zurückgeben.
Hier sind zwei Fälle zu
unterscheiden:
Wenn Sie im Mietvertrag
wirksam eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter vereinbart haben, sind die Schönheitsreparaturen fällig und die Mieter müssen streichen.
Wenn Sie keine wirksame
Schönheitsreparaturklausel vereinbart haben, haften die Mieter auf Schadensersatz, weil sie die Rückgabe nicht ordnungsgemäß erfüllt haben, denn Sie als Vermieter mussten nach 2 Jahren noch nicht
damit rechnen, dass Sie wieder streichen müssen.
R
Müssen grüne Wände überstichen werden?
Mietenstopp – Neuvertragsmieten nach Mietentabelle – Absenkung"Wuchermieten"
Kern des
Gesetzes ist die Absenkung der Neuvertragsmieten ab
2020und ein Mietenstopp!
Mieter mit sog.„Wuchermieten“ aus Altverträgenkönnen
eine Absenkung ihrer Mieten
verlangen.
Diese Regelungen gelten für die ca.
1,5 Mio freifinanzierten Wohnungen in Berlin (Ausnahme Neubau ab 2014) für 5 Jahre.
Berliner Vermieter: Was wird aus Ihrer Miete ab 2020?
Zusammengefasst lässt sich Folgendes sagen:
- vorläufig sind
keine „normalen“ Mieterhöhungen möglich (Mietenstopp)
- bei Wiedervermietung ist unbedingt die
neue Berliner Mietentabelle zu beachten
- Mieter können die Absenkung von
sog. „Wuchermieten“ aus Altverträgen verlangen
- Bußgeld bis zu 500.000 Euro bei
Rechtsverstößen
MIETERHÖHUNG
Was
regelt das Gesetz zum Thema Mieterhöhung?
- bis 2021 keinerlei Mieterhöhungen möglich
und zwar rückwirkend (Stichtag 18.06.2019)
- ab 2022 Mieterhöhungen um 1,3 Prozent im
Jahr als Inflationsausgleich erlaubt
Bei wirtschaftlichen Härtefällen eines
Vermieters sollen Mieterhöhungen auf Antrag genehmigt werden, wenn das zur Vermeidung der Substanzgefährdung und von Verlusten zwingend erforderlich ist.
NEUVERTRAGSMIETE
Wie viel
Miete darf ich bei einer Wiedervermietung ab 2020 legal nehmen?
Bei Wiedervermietung einer Wohnung darf
höchstens die Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Vormiete); allerdings nur bis zur Höhe der neuen Mietobergrenzen (Mietentabelle). Damit ergibt sich
die maximal zulässige Miete aus der neuen Berliner Mietentabelle zzgl. etwaiger Zuschläge.
Nummer
Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung
Mietpreis pro Quadratmeter
1.
bis 1918 mit Sammelheizung und mit
Bad
6,45
Euro
2.
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit
Bad
5,00 Euro
3.
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne
Bad
3,92
Euro
4.
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und
mit Bad
6,27
Euro
5.
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder
mit Bad
5,22
Euro
6.
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und
ohne Bad
4,59
Euro
7.
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und
mit Bad
6,08
Euro
8.
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder
mit Bad
5,62
Euro
9.
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und
mit Bad
5,95
Euro
10.
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad
6,04
Euro
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Wohnen
Zulässige Zuschläge auf die
Mietobergrenzen
Zuschlag für Wohnraum in Gebäuden mit nicht
mehr als zwei Wohnungen: +10 Prozent.
Zuschlag für Wohnraum mit moderner
Ausstattung: 1,00 Euro/qm
Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn
der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:
schwellenlos von der Wohnung und vom
Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
Einbauküche
hochwertige
Sanitärausstattung
hochwertiger Bodenbelag in der
überwiegenden Zahl der Wohnräume
Energieverbrauchskennwert von weniger als
120 kWh/(m²a).
Zuschlag für bisher sehr geringe Miete:
Liegt die Miete einer modern ausgestatteten
Wohnung besonders niedrig (unter 5,02 Euro/qm), darf diese bei Wiedervermietung um max. 1,00 Euro/qm auf maximal 5,02 Euro/qm angehoben werden.
ABSENKUNG WUCHERMIETE AUS
ALTVERTRÄGEN
Wann
liegt eine „Wuchermiete" vor, die der Mieter absenken lassen kann?
Eine „Wuchermiete" liegt vor, wenn
die einschlägige Tabellenmiete (Mietobergrenzen) um mehr als 20 Prozent überschritten werden.
Auf diese Tabellenwerte sind noch Zu- oder
Abschläge zur Wohnlage zu berücksichtigen.
einfache Wohnlage - 0,28
Euro/qm
mittlere Lage -
0,09 Euro/qm
gute Lage
+0,74 Euro/qm
Die Regelungen werden erst neun Monate nach
Inkrafttreten des Gesetzes angewendet.
MODERNISIERUNGSUMLAGEN
Wie
sieht‘s mit Modernisierungsmaßnahmen aus?
Modernisierungsmaßnahmen dürfen i. H. v. max.
1 Euro pro Quadratmeter umgelegt werden. Es besteht eine behördliche Anzeigepflicht.
Mieterhöhungsverlangen nicht zugegangen
vom Immobilienscout
24
Ein Mieterhöhungsverlangen wurde nicht ordnungsgemäß zugestellt. Kann der Vermieter Mängel beim Erhöhungsverlangen
im gerichtlichen Verfahren noch beheben? Dazu hat das Landgericht Berlin kürzlich eine Entscheidung getroffen.
Mieterhöhen, aber
richtig!
Wenn ein Vermieter die Nettokaltmiete für ein
Objekt erhöhen möchte, muss er dem Mieter zuvor ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen zusenden. Nach Eingang des Verlangens hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten
Kalendermonats Zeit, zuzustimmen. Erfolgt keine Reaktion, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Das muss er innerhalb von drei weiteren Monaten in die Wege leiten.
In einem kürzlich in Berlin verhandelten
Gerichtsverfahren kam in erster Instanz das Amtsgericht Neukölln nach der Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass das notwendige Mieterhöhungsverlangen dem beklagten Mieter nicht
zugegangen war.
Daraufhin reichte der klagende Vermieter im
Gerichtsverfahren erneut sein Mieterhöhungsverlangen ein. Seiner Ansicht nach war damit der Fehler bei der ursprünglichen Zustellung ausgeglichen und somit der Formmangel
„geheilt“.
Frühere Erhöhungsverlangen sind tabu
Das Amtsgericht Neukölln folgte der
Auffassung und verurteilte den Beklagten dazu, der Mieterhöhung zuzustimmen. Doch der Mieter ging in Berufung – mit Erfolg. Das Landgericht Berlin hob das Urteil auf und wies
die Klage ab.
Begründung: Der Nichtzugang des
Mieterhöhungsverlangens wurde ohne Rechtsfehler festgestellt. Zwar könne das Fehlen
eines Mieterhöhungsverlangens im gerichtlichen Verfahren nachgeholt werden. Dann aber müsse das verlangen vollkommen neu sein. Ein früheres
Erhöhungsverlangen dürfe nicht weiterverfolgt werden. Das nachgereichte Erhöhungsverlangen bezog sich jedoch ausdrücklich auf das (vorgeblich) ursprüngliche
Verlangen.
(Urteil des LG Berlin vom 20.06.2019 – AZ: 65
S 39/19)
Unwirksame Mietpreisbremse
Freistaat Bayern haftet nicht
Auch wenn die Wohnungsmiete erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, haben Münchener Mieter keinen Anspruch auf Schadenersatz
wegen unwirksamer Mietpreisbremse.
Ein Inkassodienstleister hatte im Auftrag von
Mietern Klage eingereicht. Er argumentierte, die Wohnungsmiete liege 42 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mieter, deren Ansprüche das Inkassounternehmen übernommen hatte, mieteten
nach eigenen Angaben eine Wohnung für 15,58 Euro pro Quadratmeter statt der ortsüblichen Vergleichsmiete von 10,98 Euro.
Da die Mietpreisbremse nicht greift, können die
Mieter die zu viel gezahlte Miete nicht vom Eigentümer zurückfordern. Nach Ansicht des Klägers müsse der Freistaat für diesen Schaden haften. Schließlich habe er eine unwirksame Verordnung erlassen.
Zur Erinnerung: Die entsprechende Mietpreisbremsenverordnung hatte das LG München I im Dezember 2017 wegen des Verstoßes gegen die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage als unwirksam angesehen. Es
war nicht ausreichend begründet worden, warum der Mieterschutz für die ausgewählten Gebiete gelten sollte.
Kein Schadenersatz für Mieter
Vor dem LG München I hat die Klage des
Inkassounternehmens keinen Erfolg. Die Münchener Richter beziehen sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der der Staat für den Erlass unwirksamer Gesetze grundsätzlich nicht in
Anspruch genommen werden könne. Die Gesetzgebungsorgane erfüllten ihre Aufgaben in aller Regel gegenüber der Allgemeinheit, nicht aber gegenüber einzelnen Betroffenen. Etwas anderes gelte nur dann,
wenn lediglich einige wenige Bürger von einem Gesetz betroffen seien. Diese Voraussetzung sei aber nicht gegeben, denn die Mieterschutzverordnung betreffe rund drei bis vier Millionen Einwohner des
Freistaats.
Das Urteil des LG München ist die erste
Entscheidung über die Haftung des Staates für den Erlass einer nichtigen Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse. Weitere Verfahren sind in Hessen und Hamburg anhängig.
(LG München I, Urteil v. 21.11.2018, 15 O 198
93/17)
NEWS
Die
Wohnungsbesichtigung
Der Anblick, der sich den an der
Wohnungsbesichtigung Beteiligten bot, bestätigte die Wahrnehmung der Mieter. Das Schlafzimmer konnte nicht betreten werden. Zu groß war die Menge an Unrat, die den Boden bedeckte. Dichte Spinnweben
hingen von der Decke. Im Wohnzimmer sah es nicht besser aus, auch hier war der Boden mit Müll, Papier, Teppichresten u.v.m. bedeckt.
Küche und Bad boten einen ähnlich traurigen
Anblick. In der Küche war das Spülbecken voll von Schmutzwasser, darin standen verdrecktes Geschirr und andere Gegenstände. Aus dem Wasserhahn lief permanent ein dünner Wasserstrahl ins Becken. Die
Arbeitsplatte war durchgeweicht und hinter dem Becken eingebrochen. Schimmelschäden waren erkennbar.
Der Parkettfußboden der Wohnung war ebenfalls zum
Teil stark durchnässt und verschmutzt. Einzelne Geldstücke waren in den Holzfußboden eingetreten. Die Wohnung verströmte einen unangenehmen Geruch.
Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar
Die Vermieterin hielt eine fristlose, hilfsweise
ordentliche Kündigung für unumgänglich. Der Hausfrieden sei nachhaltig gestört. Ihr gegenüber bestünden Ansprüche der Hausgemeinschaft wegen Geruchsbelästigung und Wasserschäden. Weiterhin seien
Substanzschäden aufgetreten.
Die Mieterin hingegen versteht die ganze Aufregung
nicht. Wenn sich ihre Wohnung in Unordnung befände, sei das ihr gutes Recht. Die Wohnung sei 34 Jahre alt und dementsprechend abgewohnt. Die Mieterin erzählt, es hätten Vorarbeiten für eine
umfassende Renovierung begonnen und der gegenwärtige Zustand sei nur vorübergehend.
Amtsgericht München gibt der Vermieterin
recht
Die Richterin sieht in dem Verhalten der Mieterin
eine langwierige nachhaltige Vertragsverletzung über einen langen Zeitraum hinweg. Weiterhin entscheidend für das Urteil war die Schulduneinsichtigkeit der Mieterin sowie die Gefahr, dass sich die
vorhandenen Substanzschäden weiter verschlimmern.
Das Verhalten der Mieterin habe den Hausfrieden
nachhaltig gestört und eventuelle Minderungsrechte anderer Mieter gegenüber der Vermieterin verursacht. Die im Laufe des Verfahrens hervorgebrachten beleidigenden Äußerungen gegenüber der Vermieterin
zeichnen ebenfalls ein negatives Bild. So hatte sie der Vermieterin unseriöses Verhalten vorgeworfen, eine hemmungslose Verdrehung von Tatsachen sowie Mobbing, "Entmietung" und
ähnliches.
Kann Mieter trotz Renovierungsvereinbarung aufs Streichen verzichten?
Normalerweise müssen Mieter beim Auszug die Wohnung nicht streichen, wenn sie beim Einzug unrenoviert war. Was aber, wenn
sie sich per Vereinbarung zum Streichen verpflichtet haben? Darüber entschied jetzt der Bundesgerichtshof.
In dem
vorliegenden Fall war der Mieter in die Wohnung eingezogen und hatte dem Vormieter Einrichtungsgegenstände abgekauft. Dabei traf er auch eine „Renovierungsvereinbarung“ mit ihm: Der neue
Mieter erklärte sich dazu bereit, die im Mietvertrag festgehaltenen Verpflichtungen zur Schönheitsreparatur für den Vormieter zu übernehmen. Zum Ende
seiner Mietzeit führte der Mieter auch tatsächlich Schönheitsreparaturen aus. Der Vermieter sah diese allerdings als unzureichend an und beauftragte Handwerker.
Deren Kosten – rund 800 Euro – wollte der Vermieter vom Mieter ersetzt haben.
Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2015
Das sah
der Mieter nicht ein und bezog sich auf die Rechtsprechung aus dem Jahr 2015. Damals hatte der Bundesgerichtshof (BGH) eine Grundsatzentscheidung getroffen: Mieter, die in
eine unrenovierte Wohnung ziehen, müssen diese nicht renoviert verlassen – auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht. Der Vermieter wollte das nicht akzeptieren
und verwies auf die „Renovierungsvereinbarung“ mit dem Vormieter – und bekam zunächst in den Vorinstanzen recht.
Unangemessene Benachteiligung
Der BGH
stimmte dem jedoch nicht zu: In seinem Urteil stellte er fest, dass eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteilige. Das
gelte auch, wenn sich der Mieter, wie in diesem Fall, zur Übernahme verpflichtet hat.
Fazit:
Es bleibt dabei: Wer in eine unrenovierte Wohnung einzieht, muss sie nicht schöner verlassen, als
er sie übernommen hat. Die gesonderte Renovierungsvereinbarung in diesem Fall betreffe nur Vormieter und Mieter, stellt der BGH fest. Auf das
Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter habe sie keinen Einfluss.
Wenn der Vermieter wirksam fristlos gekündigt hat, bleibt eine vorsorglich ausgesprochene ordentliche Kündigung ohne Wirkung,
entschied das LG Berlin. Nach vollständiger Nachzahlung der Rückstände können die Mieter unter bestimmten Voraussetzungen wohnen bleibt.
Gerät ein Mieter in Zahlungsverzug, kann der Vermieter das
Mietverhältnis fristlos kündigen. Allerdings gilt eine zweimonatige Schonfrist. In dieser Zeit hat der Mieter oder eine öffentliche Stelle die Möglichkeit, die Kündigung
zu verhindern, indem er oder sie die Rückstände vollständig ausgleicht. Diese Schonfrist ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt. Ausgeschlossen ist eine
Schonfristzahlung, wenn der Mieter in den vergangenen zwei Jahren schon einmal auf diese Art eine fristlose Kündigung verhindert hat.
Fristlose plus ordentliche
Kündigung
Vermieter erklären häufig zusätzlich zur fristlosen Kündigung
hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die ordentliche Kündigung bleibt nämlich nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch im Falle einer
Schonfristzahlung wirksam. Durch die Nachzahlung der Mietschulden ist zwar die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung aufgehoben. Ob für die ordentliche
Kündigung ein berechtigtes Interesse vorliegt, muss im Einzelfall gerichtlich geklärt werden.
Ordentliche Kündigung geht ins
Leere
Kürzlich hat das LG Berlin eine
Entscheidung getroffen, deren Argumentationslinie eine ordentliche Kündigung verhindert. Nach Auffassung der Berliner Richter kann eine hilfsweise ordentliche Kündigung nicht
wirksam werden, wenn die fristlose Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde.
Begründung: Eine fristlose Kündigung beendet
das Mietverhältnis sofort mit Eingang des Schreibens beim Mieter. Beim Zugang der hilfsweisen ordentlichen Kündigung fehle es also an einem Mietverhältnis. Die ordentliche
Kündigung, die das Mietverhältnis erst zu einem in der Zukunft gelegenen Zeitpunkt hätte beenden sollen, geht also ins Leere. Die ordentliche Kündigung könne auch nicht „aufleben“,
wenn die Schonfristzahlung zu einem Weiterbestehen des Mietverhältnisses führe.
Mit ihrer Entscheidung stellen sich die
Berliner Richter bewusst gegen die Auffassung des BGH. Das Gericht hat die Revision zugelassen.
Stellt sich beim Auszug eines Mieters heraus, dass Der Schäden in der Wohnung hinterlässt,
hat der Vermieter sofort Anspruch auf Schadenersatz. Er muss keine Frist zur Beseitigung setzen. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich entschieden.
Ein Mieter in Hohenroth hatte sieben Jahre in
einer Mietwohnung gelebt und in dieser Zeit offenbar selten gelüftet. Auch mit der Pflege der Badezimmerarmaturen und dem sorgfältigen Umgang
der Heizkörper nahm er es nicht so genau. Beim Auszug stellte der Vermieter Schimmelbefall in mehreren Räumen fest, die Armaturen im Bad waren verkalkt und der
Heizkörper hatte einen Lackschaden.
Vermieter verlangt Schadenersatz
Nachdem der Mieter ausgezogen war und der Vermieter
die Schäden entdeckt hatte, verlangte er Schadenersatz. Der Mieter wollte aber nicht zahlen.Vielmehr war er der Meinung, der Vermieter müsse ihm zunächst eine Frist setzen,
innerhalb derer er die Schäden selbst beseitigen könne. Der Fall landete vor Gericht.
Sowohl das Amtsgericht Bad Neustadt an der
Saale als auch das Landgericht Schweinfurt gaben dem Vermieter recht. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision wollte der Mieter dennoch erreichen, dass die Klage
abgewiesen wird.
BGH-Urteil stärkt Vermieterrechte
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass
der Vermieter sofort Schadenersatz fordern kann, wenn der Mieter in der Wohnung Schäden verursacht hat und einfach auszieht. Eine Frist zur Behebung der Schäden müsse er dem
Mieter nicht setzen. Denn mit dem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache verletze der Mieter eine Nebenpflicht, für die der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz habe,
ohne eine vorherige Frist zur Behebung zu setzen.
(BGH-Urteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR
157/17)
Mieter, die eine Privatinsolvenz anmelden, können aufgrund der damit verbundenen Kündigungssperre nicht gekündigt werden. Nun hat der
Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden: Das gilt nicht in allen Fälle:
Meldet ein Mieter beim Insolvenzgericht ein Verbraucherinsolvenzverfahren (Privatinsolvenz) an, so hat das für den Vermieter meist
unangenehme Folgen: Er muss um ausstehende Mieten bangen und kann in der Regel auch das Mietverhältnis wegen Mietverzugs nicht mehr kündigen.
Ziel und Voraussetzung eines Privatinsolvenzverfahrens
Kann eine Privatperson ihre Schulden nicht mehr bezahlen, bleibt als letzter Ausweg oft nur noch der Antrag auf ein
Verbraucherinsolvenzverfahren vor dem zuständigen Insolvenzgericht. Der Gesetzgeber wollte mit diesem Verfahren überschuldeten Personen die Möglichkeit geben, nach einer Wohlverhaltensphase durch
eine Restschuldbefreiung schuldenfrei zu werden.
Der Antrag auf Privatinsolvenz wird in der Praxis vom Schuldner gestellt. Mit dem Eröffnungsbeschluss des Insolvenzverfahrens verliert
der Schuldner das Verwaltungs- und Verfügungsrecht über sein Vermögen an einen Treuhänder. Die Einzelzwangsvollstreckung einzelner Gläubiger wird unzulässig. Der Schuldner muss dann auf eine Dauer
von sechs Jahren ab Eröffnung sein pfändbares Arbeitseinkommen oder vergleichbare Bezüge an den Treuhänder abtreten und bestimmte Obliegenheiten erfüllen. Erst nach dieser „Wohlverhaltensperiode“
wird vom Gericht eine Restschuldbefreiung erteilt und das Insolvenzverfahren eingestellt.
Welche Folgen hat die Privatinsolvenz des Mieters für den Vermieter?
Im Insolvenzeröffnungsverfahren gibt es eine Vorschrift, die für die Wohnraummiete Bedeutung hat (§ 112 InsO). Diese Vorschrift betrifft
Mietverträge, in denen der Schuldner Mieter ist. Sie schränkt die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters ein. Der Vermieter kann nach dem Insolvenzantrag den Mietvertrag nicht mehr wegen eines
Zahlungsverzugs kündigen, der aus der Zeit vor dem Antrag stammt. Auch Kündigungen wegen Vermögensverschlechterung des Mieters sind dann für den Vermieter gesperrt.
Mietvertragliche Forderungen für die Zeit bis zur Eröffnung sind bloße Insolvenzforderungen (§ 108 Abs. 3 InsO). Der Vermieter kann sie
nur zur Insolvenztabelle anmelden und hat allenfalls eine geringe Quote zu erwarten. Insolvenzforderungen unterliegen der Restschuldbefreiung (§ 286 InsO). Forderungen für die Zeit nach der Eröffnung
sind dagegen Masseforderungen (§ 55 Abs. 2 Nr. 2 InsO) und werden vorrangig beglichen.
Urteil des Bundesgerichtshofs zur Kündigungssperre
In einem Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass in einer bestimmten Situation die außerordentliche Kündigung für ausstehende
Mieten vor Beginn des Insolvenzverfahrens zulässig ist. In dem konkreten Fall hatte der Mieter in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete gezahlt. Auf Antrag des
Mieters wurde am 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietverhältnisses. Die Freigabeerklärung
bewirkt, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen ist, sondern in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, sodass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist.
Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von
insgesamt 14.806,36 Euro fristlos. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigungssperre (§ 112 Nr. 1 InsO) mit Wirksamwerden der Freigabeerklärung nach (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) entfällt
und eine außerordentliche Kündigung auch auf Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.
(BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14)
Mietschulden: Eigenmächtige Räumung durch Vermieter
Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.
Ein Vermieter aus München wechselte das Türschloss und ließ die Wohnung räumen. Ist das erlaubt?
Der Mieter staunte nicht schlecht: Das von ihm vor einigen Monaten gemietete Apartment ließ sich nachmittags nicht mehr aufschließen.
Der Grund: Der Vermieter hatte das Türschloss ausgewechselt. Einen Tag zuvor hatte der Vermieter ihm telefonisch angekündigt, dass "das Amt keine Miete mehr zahle und er
ihn daher rausschmeiße werde“. Der Vermieter wollte daher ohne großen Aufwand – wie Kündigung und Räumungsklage – den Mieter räumen lassen.
Mieter ruft Polizei, aber die will nicht kommen
Die vom Mieter daraufhin gerufene Polizei sah sich nicht zuständig, da es sich um eine zivilrechtliche Streitigkeit handelt. Die Beamten
sollen dem Mieter mitgeteilt haben, dass er sich wieder Zutritt zu seiner Wohnung verschaffen dürfe. Sollte sich später jedoch herausstellen, dass er nicht zum Besitz berechtigt sei, habe er
auch die Konsequenzen zu tragen.
Mieter bricht nachts in die eigene Wohnung ein
Auch ein Anruf beim Vermieter war nicht erfolgreich. Der Vermieter erlaubte lediglich, dass eine dritte Person, also nicht der Mieter,
die nötigsten persönlichen Gegenstände für ihn herausholen dürfe.
Das wollte der Mieter nicht hinnehmen und brach in der darauffolgenden Nacht das Türschloss auf und verblieb in der
Wohnung.
Vermieter rückt morgens mit Räumungsteam an
Da der Mieter unerwartet in der Wohnung war, riefen dieses Mal die Mitarbeiter des Vermieters die Polizei. Auch hier verwiesen
die Polizisten darauf, dass sie in zivilrechtlichen Angelegenheit nicht eingreifen würden. Den Polizeibeamten hatte der Mieter jedoch geöffnet; hierbei gelangte auch der Vermieter bzw.
seine Mitarbeiter in die Wohnung und räumten diese.
Mieter geht mit Einstweiliger Verfügung gegen den Vermieter vor
Der Mieter verlangt vom Vermieter nicht mehr in seine Besitzrechte einzugreifen. Der Vermieter ist der Ansicht, dass der befristete
Mietvertrag abgelaufen sei und das Jobcenter schließlich auch keine Miete mehr zahle. Zudem habe der Vermieter eine Woche nach seiner Räumung dem Mieter die fristlose Kündigung
erklärt.
Das Urteil: Mieter bekommt Recht – Räumung unzulässig!
Der Mieter habe seine Besitzrechte an der Wohnung verteidigen dürfen. Denn dieser Besitz war ihm durch "verbotene Eigenmacht“ den
Vermieters i. S. d. 858 BGB entzogen worden. In einem solchen Fall stehen dem Mieter Selbsthilferechte nach § 859 BGB zu: Er darf sofort nach "Entziehung des Besitzes“ sich der Mietsache auch
mit Gewalt wieder bemächtigen. Die Ansprüche des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung standen zum Zeitpunkt der Räumung nun gerade nicht rechtskräftig
fest.
Amtsgericht München, Urteil vom 13.6.2017, AZ: 461 C 9942/17
Keine Aufwandsentschädigung für Mieter für eine Wohnungsbesichtigung
falls Sie als Vermieter Ihre Mietwohnung oder Ihr Mietshaus verkaufen wollen, müssen Sie
nicht befürchten, dass Sie Ihrem Mieter eine Aufwandsentschädigung zahlen müssen. Dies stellte das Amtsgericht Landsberg im Februar 2017 klar. Wollen Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, muss Ihr
Mieter entschädigungslos eine Besichtigung durch Makler und Kaufinteressenten ohne finanziellen Ausgleich dulden.
Ein Vermieter hatte seinem Mieter im Frühjahr 2014 mitgeteilt, dass er seine Mietwohnung
verkaufen wolle. Der Vermieter hatte daraufhin einen Makler beauftragt, den Verkauf der Mietwohnung zu betreuen. Ein halbes Jahr später meldete sich noch ein weiterer Makler beim Mieter und bat auch
um einen Besichtigungstermin. Der Mieter hatte beiden Maklern Zutritt zu der Mietwohnung gewährt. Für weitere Besichtigungen forderte der Mieter vom Vermieter jedoch eine Aufwandsentschädigung in
Höhe von 75,- € pro angefangener Stunde, da Besichtigungen für ihn angeblich mit einem erheblichem Zeitaufwand verbunden waren. Zwar waren weitere Besichtigungen erforderlich, der Vermieter weigerte
sich jedoch, die vom Mieter eingeforderte Aufwandsentschädigung zu zahlen. Da der Mieter fortan keine Besichtigungstermine mehr zuließ, sprach der Vermieter nach einer Abmahnung dem Mieter gegenüber
die Kündigung aus und klagte auf Räumung.
Das AG Landsberg entschied im anschließenden Rechtsstreit einerseits zu Gunsten des
Mieters, dass die Kündigung des Vermieters rechtswidrig war. Dem Vermieter stand zwar grundsätzlich bei Vorliegen eines be-rechtigten Interesses ein Besichtigungsrecht zu. Insofern konnte der
Vermieter verlangen, dass der Mieter nach Vorankündigung eine Besichtigung durch einen Makler oder Kaufinteressenten zuließ, da er seine Mietwohnung verkaufen wollte. Dem Mieter war jedoch deshalb
keine Pflichtverletzung, welche den Vermieter zur Kündigung berechtigte, anzulasten, da bereits zwei Besichtigungen durch Makler erfolgt waren. Das AG Landsberg entschied allerdings zu Lasten des
Mieters, dass dieser keinen Anspruch auf Aufwandsentschädigung hatte, da einem Vermieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ein Besichtigungsrecht einschränkungslos und unetge-
geltlich zusteht. Die Pflicht Ihres Mieters Ihnen als Vermieter Zugang zu Ihrer Mietwohnung zu gewähren, stellt nämlich eine unbedingt mietvertragliche Nebenpflicht Ihres Mieters
dar (AG Landsberg, Urteil v. 06.02.17, Az. 3 C 701/16).
Urteil: Klausel im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen ist unwirksam "Vermieterin bleibt auf Kosten für unterlassene
Schönheitsreparaturen sitzen"
Nach Ablauf eines langjährigen Mietverhältnisses verklagte die Vermieterin ihren Mieter auf Schadensersatz wegen unterlassener
Schönheitsreparaturen. Vertraglich hatte sich die Vermieterin scheinbar abgesichert – vor Gericht scheiterte sie trotzdem.
Alle Wände sauber tapeziert, die Deckenrisse fachmännisch verspachtelt und die Silikonfugen frisch aufgefüllt – welcher Vermieter würde
nach Ablauf des Mietverhältnisses seine Wohnung nicht gern top renoviert vom Altmieter zurück erhalten? Doch das gibt das geltende Recht nicht her, wie das Landgericht Berlin am 9. März 2017
entschied (Az 67 S 7/17).
In dem verhandelten Fall hatte eine Vermieterin im Vertrag mit ihrem langjährigen Mieter die Formulierung „Die Kosten der
Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ untergebracht. Der Mieter ignorierte die Klausel beim Auszug und die Vermieterin präsentierte ihrem Exmieter eine saftige Schadensersatzforderung von 3.700
Euro für die unterlassenen Schönheitsreparaturen. Doch auf dieser Forderung bleibt sie nun sitzen.
Mieter wehrt sich gegen Auflage von aufwendigen Schönheitsreparaturen
Das Mietverhältnis der beiden Streitparteien dauerte lange an: Ganze 14 Jahre bewohnte der Mieter die Wohnung, bis er 2015 schließlich
auszog – allerdings ohne vorher den Pinsel zu schwingen. Das akzeptierte die Vermieterin nicht und forderte von ihrem Altmieter Schadensersatz in saftiger Höhe: 3.700 Euro sollte er zahlen.
Schließlich hatte sie im Mietvertrag mit der Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ eindeutig formuliert, dass sie diesen bei unterlassenen Schönheitsreparaturen nach Auszug
gegebenenfalls zur Kasse bitten würde. Doch der langjährige Mieter weigerte sich, die Kosten zu begleichen und so wanderte der Fall vor die Richter – in erster Instanz vor das Amtsgericht Wedding, in
zweiter Instanz vor das Landgericht Berlin. Beide wiesen die Klage der Vermieterin ab.
Ob der Mieter die Wohnung im renovierten oder unrenovierten Zustand übernommen hatte, ließ das Landgericht Berlin bei der Beurteilung des
Streitfalls außer Acht. Entscheidend war hier, dass die Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ nicht zulässig sei. Die Begründung: „Selbst wenn man davon ausgehe, dass
der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung erhalten habe, sei die Formularklausel, durch die die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, uneingeschränkt auf den Mieter
abgewälzt werde, unwirksam. (…) Zudem benachteilige die Klausel den Mieter unangemessen, sofern der Vermieter ihm für die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen keinen
angemessenen Ausgleich gewähre. Dies sei vorliegend der Fall. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart sein. Aus dem Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages könne
jedoch kein solcher Rückschluss gezogen werden.“
Die Vermieterin hätte ihr Anliegen noch dem Bundesgerichtshof vortragen können. Davon sah sie jedoch ab und akzeptierte das Urteil des
Landgerichts.
Diese Schönheitsreparaturen darf der Vermieter fordern
Vermieter können ihren Mieter durchaus dazu verpflichten, die Wohnung in einem renovierten Zustand zurück zu geben. Voraussetzung dafür
ist neben einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag auch, dass der Mieter die Wohnung renoviert übernommen hat. Ausnahme: Der Vermieter bietet seinem Mieter beim Einzug einen angemessenen
finanziellen Ausgleich. Zudem muss der Mieter nicht jeden Makel ausbessern, sondern lediglich die von ihm verursachten Gebrauchsspuren. Zu den möglichen Renovierungspflichten eines Mieters
zählen:
Fenster, Innentüren und Außentüren von innen streichen, lasieren oder lackieren
Wände und Decken streichen oder tapezieren
Heizkörper und Heizungsrohre lackieren oder streichen
Entfernen von Dübeln und alten Farbresten
Übergibt der Mieter die Wohnung, ohne diese vorher von den vertraglich vereinbarten Schönheitsmakeln zu befreien, muss sich der Vermieter
das nicht gefallen lassen. Er kann die fälligen Renovierungsarbeiten durch eine schriftliche Mahnung einfordern, in der er seinem Mieter eine Frist setzt. Lässt der Mieter die Frist verstreichen,
kann der Vermieter die unerledigten Renovierungsarbeiten von einem Handwerksunternehmen erledigen lassen und die Kosten seinem ehemaligen Mieter in Rechnung stellen. Allerdings muss er dieses
Vorgehen vorher schriftlich ankündigen.
Enteignung und Zwangsvermietung: Das blüht Vermietern bei vorsätzlichem Leerstand
Hamburg legt Vermieter Daumenschrauben an
Vorübergehende Enteignung, kostenpflichtige Sanierung und Zwangsvermietung – diese Maßnahmen ergriffen nun die Hamburger Behörden bei
einem Vermieter, der sich jahrelang weigerte, seine Wohnungen zu vermieten.
Wohnungseigentümer, die sich dauerhaft weigern, ihre leerstehende Wohnung zu vermieten, handeln sich richtig Ärger ein. Das musste vor
Kurzem ein Vermieter in Hamburg erfahren. Wie das „Hamburger Abendblatt“ berichtet, ließ der Vermieter trotz Ermahnungen des zuständigen Bezirksamtes und der verhängten Zwangsgelder in Höhe von
18.000 Euro über fünf Jahre seine sechs Wohnungen im Hamburger Stadtteil Hamburg-Mitte leerstehen. Dann reichte es dem Bezirksamt und es machte Nägel mit Köpfen: Es entzog dem Vermieter vorübergehend
seine Wohnungen und übergab diese im März an einen Treuhänder. Der Wohnraum in begehrter Wohnlage wird dem Bericht zufolge jetzt saniert und nach Abschluss der Arbeiten zwangsweise vermietet. Sobald
die Sanierungsmaßnahmen in den Wohnungen auf Kosten des Eigentümers abgeschlossen und neue Mieter eingezogen sind, darf der Eigentümer wieder über diese verfügen.
Zwangsenteignung im Wohnraumschutzgesetz
Bezahlbaren Wohnraum in beliebten Städten wie Hamburg zu finden, entwickelt sich immer mehr zum Glücks- und Geduldsspiel. Die freien
Wohnungen sind rar, die Nachfrage gewaltig. Das in Hamburg geltende Wohnraumschutzgesetz (HmWoSchG) soll dazu beitragen, die Lage zu entspannen und den Verfall von Wohnraum zu verhindern. Denn „das
Leerstehenlassen von Wohnraum über einen Zeitraum von mehr als vier Monaten“ fällt nach §9 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes unter das Verbot der Zweckentfremdung.
Das Wohnraumschutzgesetz erlaubt es dem zuständigen Bezirksamt, die unwilligen Eigentümer unter Druck zu setzen. Steht eine Wohnung über
mehrere Monate ohne Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen leer, kann das Amt auf verschiedene Weise aktiv werden. Zur Verfügung stehen den Behörden mehrere Mittel:
schriftliche Ermahnung und Setzung einer Frist zur Wiedervermietung
das Verhängen von Bußgeldern
vorübergehende Enteignung und Zwangsverwaltung durch einen Treuhänder, ggf. Sanierung auf Kosten des Eigentümers und
Zwangsvermietung
In diesen Fällen ist längerer Leerstand erlaubt
Nicht jede in einem Ballungsgebiet gelegene Wohnung, die über einen längeren Zeitraum unvermietet bleibt, fällt auch unter das Zweckentfremdungsverbot. Ausnahmen
hiervon bilden Wohnungen, die umfassenden Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen unterzogen werden. Hier räumen die Behörden dem Eigentümer längere Fristen ein – in Berlin
beispielsweise zwölf Monate.
Auch wenn sich über einen längeren Zeitraum kein Mieter findet, greift das Verbot nicht. Allerdings muss der Eigentümer dann in der Lage sein, dem zuständigen
Bezirksamt anhand glaubhafter Belege nachzuweisen, dass er sich mit adäquaten Mitteln um eine Wiedervermietung bemüht hat.
Außerordentliches
Kündigungsrecht
Wer seine Wohnung stark vernachlässigt, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Das befand das Landgericht Nürnberg-Fürth in einem
aktuellen Urteil. Damit gab es den Klägern Recht, die ihren Mieter kündigten, weil dieser die Wohnungspflege vernachlässigte.
Verdreckte und schlecht geheizte Räume in der Mietwohnung müssen Vermieter nicht hinnehmen. Das entschied das Landgericht Nürnberg-Fürth
in einem Beschluss vom 23. Februar 2017. Das Gericht sprach den Vermietern in zweiter Instanz das Recht zu, ihrem Mieter außerordentlich – also außerhalb der geltenden Dreimonatsfrist – die Wohnung
zu kündigen. Dieser hatte in den Räumen große Mengen an Müll und Gerümpel gehortet und sie nur unzureichend beheizt. Damit hatte er nach Ansicht der Richter seine mietvertraglichen Pflichten
vernachlässigt.
Der Fall: Landgericht bestätigt Kündigungsrecht der Vermieter
Der Prozess war nicht der erste Anlauf, den die Vermieter nahmen, um ihren Mieter vor die Tür zu setzen. Dieser wohnte bereits seit 30
Jahren in der Mietwohnung, bevor ihm die Eigentümer 2014 erstmals kündigten. Doch der Mieter blieb. Weitere Kündigungsversuche aus verschiedenen Gründen bewegten ihn ebenfalls nicht dazu, die Wohnung
zu räumen. Die Vermieter klagten daraufhin in erster Instanz beim Amtsgericht Neustadt/Aisch auf Räumung (Az. 1 C 321/15) wegen des schlechten Zustandes der Wohnung. Der zuständige Amtsrichter
entschied nach einem Ortstermin, an dem er die betreffende Wohnung inspizierte: Der Mieter muss die Wohnung herausgeben. Als Begründung führte er den verwahrlosten Zustand der Wohnräume an. Die
Wohnung war bei der Begehung stark verschmutzt, das Badezimmer unbenutzbar und ein Raum so dicht mit Möbeln zugestellt, dass ein Begehen nicht möglich war. Zudem waren die Räume ungenügend beheizt.
Der Mieter nutzte lediglich eine Elektro-Heizung, die er in der Küche aufgestellt hatte. Das reichte dem Gericht aus, um eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten
festzustellen.
Der Mieter ging daraufhin in Berufung und der Fall landete in zweiter Instanz vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth. Doch ohne Erfolg. Das
Gericht bestätigte nicht nur das Urteil des Amtsgerichtes, es räumte den Vermietern sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht ein. Zum einen hatten die Vermieter ihren Mieter im Vorfeld bereits
mehrmals abgemahnt, zum anderen bestünde ein erhebliches Risiko, dass der Mieter die Wohnung nachhaltig beschädigt. Und das sei den Vermietern nicht zuzumuten.
Kündigungsrecht: Ab wann gilt eine Wohnung als unzumutbar vernachlässigt?
Staubwischen, Feudeln, Bad schrubben, regelmäßig lüften – ein Haushalt macht jede Menge Arbeit. Nicht jeder Mieter kommt der
Wohnungspflege im gleichen Maß nach. Wegen eines chaotischen Arbeitszimmers oder ausgeprägten Laufpfaden auf dem Teppich kann ein Vermieter ihm aber nicht kündigen. Erst wenn er die sogenannte
„Obhutspflicht“ – also dem pfleglichen Umgang mit der Wohnung – verletzt, kann ihm die rechtmäßige Kündigung ins Haus flattern.
Mögliche Kündigungsgründe können sein:
allgemeine Beeinträchtigung der Hausgemeinschaft durch unzumutbare Gerüche, die auf einen höchst ungepflegten Zustand der Wohnung
schließen lassen
das Halten von zu vielen Haustieren, beispielsweise 100 freifliegenden Vögeln in einer 2-Zimmer-Wohnung
Witterungs- und Feuchteschäden wie Schimmelbildung durch unregelmäßiges Lüften und Heizen
Von heute auf morgen darf der Vermieter die Kündigung allerdings nicht aussprechen. Erst einmal muss er seinen Mieter durch eine
Abmahnung auf den unzumutbaren Zustand hinweisen und ihm so die Möglichkeit einräumen, sein Verhalten zu ändern oder Schäden zu beheben.
Frist-und formgerechte Ankündigung einer
Modernisierung!
Plant ein Haus- oder Wohnungseigentümer eine
Modernisierung seiner Immobilie, muss er seinem Mieter das Vorhaben schriftlich ankündigen – und zwar form- und fristgerecht. In dem Anschreiben muss der Eigentümer konkrete Angaben zu Beginn
und Dauer der Bauarbeiten, zu einer Mieterhöhung oder Betriebskostensteigerung machen sowie die baulichen Maßnahmen skizzieren. Die Frist für eine Modernisierungsankündigung beträgt drei Monate vor
Baubeginn. Dabei ist es unerheblich, ob die Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung nach sich zieht oder nicht. Begeht der Vermieter in seiner Ankündigung Formfehler oder hält die Ankündigungsfrist
nicht ein, ist das Schreiben ungültig.
Entschließt sich der Mieter aufgrund der
Baumaßnahmen, seine Wohnung vorzeitig zu kündigen, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dieses erlaubt ihm, nach Ablauf von zwei Monaten nach dem Erhalt der
Modernisierungsankündigung auszuziehen und das Mietverhältnis so außerhalb der gängigen 3-Monats-Frist zu beenden.
Deckenrisse in der Mietwohnung – wer hat was zu
tun?
Der Mieter verlangt vom Vermieter die Beseitigung der Risse; der Vermieter verweist auf die Renovierungspflicht des Mieters. Wie ist die
Rechtslage?
Mieter verlangt vom Vermieter Instandhaltung
Die an der Wohnzimmerdecke entstandenen
Risse meldete der Mieter ordnungsgemäß dem Vermieter und verlangte deren Beseitigung. Der Vermieter sah sich nicht in der Pflicht, sondern verwies den Mieter auf seine mietvertragliche
Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag beinhaltet eine wirksame Renovierungsklausel, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Das Landgericht
Berlin hatte in zweiter Instanz die Frage zu beantworten, ob die Beseitigung der in der Mietzeit entstandenen Deckenrisse zur Instandhaltungspflicht des Vermieters oder zur Renovierungspflicht des
Mieters gehört.
Der Fall: Vermieter kündigt Mieter wegen unzureichender Mitwirkung bei Mangelbeseitigung
Der Vermieter kündigte dem Mieter das
Mietverhältnis sowohl fristlos als auch fristgerecht mit der Begründung, der Mieter würde bei der Beseitigung von Mängeln in der Wohnung nur unzureichend kooperieren . Das Mietverhältnis
besteht bereits seit 1998 weitgehend beanstandungsfrei. Das zuständige Amtsgericht hatte den Vermieter bereits zur Beseitigung von Mängeln in der Wohnung verurteilt und die Kündigungen für unwirksam
erklärt, der Vermieter hatte dagegen jedoch Berufung eingelegt.
Deckenrisse sind Vermietersache
Das Landgericht Berlin schloss sich
der Argumentation der Vorinstanz an: Substanzschäden wie Deckenrisse sind vom Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu beseitigen. Auf die Frage, ob die
Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, kommt es daher nicht an. Denn die Abwälzung von Schönheitsreparaturen erfasst nicht die Pflicht zur Beseitigung größerer
Substanzschäden der Dekoration.
Auch die ausgesprochenen Kündigungen sind
unwirksam. Denn die vom Vermieter beanstandete „unzureichende Kooperation“ bei der Beseitigung von Bagatellmängeln ist keine schwere Pflichtverletzung, die für die Beendigung des
Mietverhältnisses erforderlich wäre. Das Mietverhältnis besteht daher unverändert fort.
Landgericht Berlin, Beschluss vom
07.02.2017, AZ: 67 S 20/17
Bunte Tapete kann Schadenersatzforderung rechtfertigen
Bunte Tapeten gefallen
nicht jedem. Mieter sollten sie beim Auszug daher wieder entfernen. Tun sie das nicht, müssen sie Schadenersatz zahlen, wie ein Gericht entschieden hat.
Wer bunte Tapeten mag, kann diese in einer Mietwohnung anbringen - vor dem Auszug müssen sie jedoch wieder
entfernt werden.
Mieter dürfen ihre Wohnungen zwar
grundsätzlich so gestalten, wie sie möchten. Allerdings sollten sie sehr auffällige Wandgestaltungen vor dem Auszug wieder entfernen. Anderenfalls müssen sie entsprechende Renovierungskosten
übernehmen.
Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az.:
65 S 63/16) müssen Mieter neben eventuellen Renovierungskosten auch für einen Austausch der Schließanlage aufkommen, sofern sie nicht alle Schlüssel wieder zurückgegeben haben.
In dem Fall, über den die Zeitschrift „Das
Hauseigentum” (Ausgabe 1/2017) berichtet, stritten sich eine Vermieterin und die ehemaligen Mieter unter anderem um die Übernahme von Renovierungskosten. Die Mieter hatten die Wände im Wohnzimmer mit
einer dunkelbraunen Mustertapete beklebt, im Schlafzimmer auf die Tapete eine Musterbordüre und im Kinderzimmer die Wände mit orangefarbener Wischtechnik bearbeitet. Da die Mieter die Wände beim
Auszug so gelassen hatten, wollte die Vermieterin das Geld für die Renovierung zurück. Auch den Austausch der Schließanlage wollte die Vermieterin erstattet bekommen, da die Mieter nicht alle
Wohnungsschlüssel zurückgegeben hatten.
Das Gericht gab der Vermieterin Recht: Die
Gestaltung der Wände sei nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gedeckt. Daher könne sie Schadenersatz in Höhe der Renovierungskosten verlangen. Außerdem hätten die Mieter ihre
vertraglichen Pflichten verletzt, weil sie nicht alle Schlüssel zurückgeben konnten. Daher sei auch der Austausch der Schließzylinder von ihnen zu bezahlen.
Welche Gründe die Verjährunghemmen
Mietschulden oder Nachzahlungen für die Nebenkosten – um kein Geld zu verlieren, sollten Vermieter die Verjährungsfristen für ihre Ansprüche
kennen.
Ansprüche der Vermieter und Mieter verjähren in der
Regel nach drei Jahren (§ 195 BGB). Wichtig ist daher zu wissen, wann die Verjährung beginnt. Doch für bestimmte Ansprüche gelten auch wesentlich kürzere Verjährungsfristen. Und unter bestimmten
Voraussetzungen kann die Verjährung einiger Ansprüche auch gehemmt“– also hinausgezögert – werden.
Wann Mietschulden verjähren
Wenn ein Mieter seiner Mietzahlungspflicht nicht
oder nicht vollständig nachkommt, ist das für den Vermieter ärgerlich und nicht zu tolerieren. Um Verluste zu vermeiden, sollte der Vermieter grundsätzlich die rückständige Miete vom Mieter
einfordern. Sollte dieser die Rückstände nicht begleichen, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als die Forderung gerichtlich geltend zu machen. Mietschulden verjähren innerhalb von drei
Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mietzahlungsanspruch entstanden ist und der Vermieter von dem Rückstand erfahren hat – beziehungsweise davon hätte erfahren
müssen.
Beispiel 1: Der Mieter zahlt für den Monat Mai 2014
nicht die vereinbarte Miete. Der Vermieter erfährt dies sofort. Die Frist zur gerichtlichen Geltendmachung beginnt damit am Ende des Jahres 2014, also dem 31.12.2014. Ab diesem Zeitpunkt hat der
Vermieter drei Jahre Zeit, die Mai-Miete für das Jahr 2014 geltend zu machen. Nach dem 31.12.2017 kann er seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.
Beispiel 2: Der Mieter zahlt für den Monat Dezember
2014 nicht die vereinbarte Miete. Der Vermieter erfährt dies aber erst im Januar 2015. Die Frist zur gerichtlichen Geltendmachung beginnt damit am Ende des Jahres 2015, also dem 31.12.2015. Nach dem
31.12.2018 kann er seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.
Wann Betriebskosten verjähren
Die Verjährungsfrist für Forderungen aus der
Nebenkostenabrechnung beträgt in der Regel ebenfalls drei Jahre. Der Vermieter muss allerdings zuvor dem Mieter die Nebenkostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugestellt haben.
Hält der Vermieter die Abrechnungsfrist nicht ein, so ist die Nebenkostenabrechnung nicht korrekt. In diesem Fall kann der Vermieter seine Forderungen daraus nicht erheben. Die Fristen zur Zustellung
der Nebenkostenabrechnung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt: „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“
(§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB)
Beispiel: Die Abrechnungsfrist für das
Abrechnungsjahr 2013 endet am 31.12.2014. Dem Mieter geht die Nebenkostenabrechnung fristgerecht am 04.10.2014 des Jahres zu.
Beginn der Verjährungsfrist ist somit der
01.01.2015 und das Ende der Verjährungsfrist ist der 31.12.2017.
Kommt es jedoch zu einer verspäteten
Nebenkostenabrechnung, ohne dass der Vermieter dies verursacht hat, so ist die Nebenkostenabrechnung korrekt. Der Beginn der Verjährung kann sich dann unter Umständen um ein Jahr
verzögern.
Verjährungsfrist zur Rückzahlung der Mietkaution
Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution für
den Mieter verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Beendigung des Mietvertrages und Ablauf der dem Vermieter im Zweifel zuzubilligenden sechsmonatigen
Abrechnungsfrist.
Beispiel 4: Das Mietverhältnis endet am 31.10.2013.
Die Ansprüche auf eine Rückzahlung sind bis sechs Monate danach fällig, also bis zum 30.04.2014. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt folglich am 01.01.2015 und endet nach dem
31.12.2017.
Richter entscheiden: Miete muss nicht am dritten Werktag beim
Vermieter sein!
In den meisten deutschen Mietverträgen findet sich die Klausel, dass das
Geld für die Miete am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingegangen sein muss. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe nun jedoch für unwirksam erklärt.
Mieter würden durch die Klausel unangemessen benachteiligt, weil sie das alleinige Risiko
für mögliche Verzögerung bei den Banken tragen. Gesetzlich vorgeschrieben sei lediglich, dass Mieter die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats „entrichten“.
Laut BGH heißt das aber nur, dass Mieter bis zu diesem Zeitpunkt die Überweisung bei ihrer Bank veranlassen müssen. Wann das Geld dann tatsächlich beim Vermieter
ankommt, sei unerheblich.
Geklagt hatten Mieter aus Köln. Ihnen war gekündigt worden, weil die Miete am dritten
Werktag des Monats mehrfach noch nicht auf dem Konto der Vermieterin war. Diese Kündigung erklärte der BGH für unwirksam.
9.09.2016 - Mieten & Vermieten
Urteil: Kaution darf nicht für Betriebskosten
nachforderung verwendet werden!
In einem aktuellen Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass Vermieter nicht die Kaution dazu nutzen dürfen, ältere Forderungen zu begleichen, wenn sich diese sich auf wiederkehrende Leistungen wie beispielsweise Betriebskosten beziehen.
Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin die Freigabe ihrer Kaution verlangt. Zu Beginn des Mietvertrages richtete die Mieterin ein
Kautionssparbuch über 700 Euro ein und stellte dieses als Mietsicherheit bereit. Als sich die Mieterin weigerte, Betriebskostennachforderungen aus dem Zeitraum 2006 bis 2009 zu zahlen, weigerte sich
die Vermieterin, das Sparbuch freizugeben.
Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die Kaution nicht für derartige Nachforderungen verwendet werden darf. Zwar kann die Mietkaution grundsätzlich für offene Posten
verwendet werden, jedoch gilt dies nicht für Zinsansprüche oder andere wiederkehrende Leistungen.
Auszug erst 17 Monate nach Eigenbedarfskündigung
Mieter, die trotz Kündigung den Auszugstermin verschleppen, müssen laut Landgericht München, nicht nur ihre Miete nachzahlen, sondern
eventuell auch eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete.
Aufgrund der restriktiven Mietgesetzgebung und der
zurückhaltenden Mieterhöhung vieler Vermieter liegen die Mieten von länger bestehenden Mietverhältnissen in der Regel deutlich unter den Neuvertragsmieten. Eine Neuvermietung bei Auszug eines Mieters
ist daher oft mit einem Mietsprung verbunden. Umso ärgerlicher, wenn ein Mieter den Auszug verschleppt und die Neuvermietung oder die Eigennutzung der Immobilie so verzögert wird. Nun hat das
Landgericht München I geurteilt (Az.: 15 S 8361/15), welche Mietnachforderung der Vermieter in einem solchen Fall erheben darf.
Der Fall: Eigenbedarfskündigung des Vermieters
1993 hatte ein Ehepaar eine Wohnung mit Garage, Stellplatz, Dachboden und Gartenbenutzung im Münchner Villenviertel Waldperlach gemietet.
Über zwei Jahrzehnte später wurde das Haus an neue Eigentümer verkauft, die das bisherige Mietverhältnis kündigten, weil sie die Wohnung selbst bewohnen wollten. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist
rechtmäßig. Tatsächlich zogen die Mieter aber erst 17 Monate später aus. In dieser Zeit zahlten sie ihre bisherige Bruttokaltmiete von 945 Euro plus 102 Euro
Heizkostenvorauszahlungen weiter.
Die neuen Eigentümer, die sich über diese Verzögerung ärgerten und ihre eigene hohe Miete in dieser Zeit weiter zahlen mussten, weil sie
ihre gekaufte Wohnung nicht beziehen konnten, wollten für diese Zeit eine Entschädigung. Dabei stellten sie fest, dass sie in dem Viertel für eine vergleichbare Wohnung längst viel mehr Miete hätten
fordern können. Die "ortsübliche Vergleichsmiete" läge bei 1570 Euro. Die Mieter wiesen diese Forderung zurück. So kam der Fall erst vor das Amts- und nun das Landgericht
München.
Landgericht München: Vermieter bekommt eine deutliche Mietnachzahlung
Die 15. Zivilkammer gab den neuen Eigentümern recht und stellte in dem Urteil fest, dass die Mieter tatsächlich 7300 Euro
nachzahlen müssen. Zwar seien bei der Berechnung der "ortsüblichen Vergleichsmieten" nicht nur die aktuellen Neuvermietungspreise zu berücksichtigen sondern auch die Mietpreise der letzten vier
Jahre. Allerdings gelte das nicht, wenn der Mieter mit erheblicher Verspätung ausgezogen sei und deshalb den Eigentümer entschädigen müsse (§ 546a BGB). Ein Vermieter, der sein Eigentum nicht
rechtzeitig zurückbekomme, so die Begründung der Münchner Richter, habe das Recht, „von einer für ihn günstigen Preisentwicklung am Markt zu profitieren." Die Kammer beruft sich dabei auf den Willen
der Legislative: „Der Gesetzgeber wollte gerade, dass der Vermieter von den Vorteilen einer Preissteigerung bei den Mieten profitieren kann." Dazu sei es erforderlich, die Rechtsposition der
Vermieters zu stärken. „Gerade dieser Effekt würde jedoch wieder relativiert, wenn bei der Ermittlung der Vergleichsmiete nicht nur auf Neuvermietungspreise abgestellt würde.
Dass im Münchner Fall der neue Eigentümer die Immobilie nicht wieder vermieten, sondern erst einmal grundlegend renovieren und dann
selbst nutzen wolle, spielt nach Ansicht des Landgerichts keine Rolle. Es gehe hier nicht um den Nachweis eines konkreten Schadens. Vielmehr solle Druck auf den Mieter ausgeübt werden, endlich
auszuziehen, damit der Hausherr über sein Eigentum verfügen könne. Deshalb sei es egal, ob der Eigentümer tatsächlich aus den inzwischen gestiegenen Mieten Kapital hätte schlagen können. Die
Kammer hat aber die Revision gegen das Urteil zugelassen, "da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat“.
Tipp für Vermieter
Das Münchner Urteil hat grundsätzliche Bedeutung für Vermieter und Käufer von Wohnungen. Nach der Begründung der Richter spielt es für
die Ermittlung der Mietnachzahlung wegen verschleppten Auszugs keine Rolle, ob die erworbene Wohnung tatsächlich wieder vermietet oder vom Eigentümer selbst genutzt wird. Dies ist ökonomisch
plausibel, da verzögerte Eigennutzung für die Eigentümer ebenfalls mit einem entsprechenden finanziellen Schaden verbunden ist, da sie für die bis dahin selbst genutzte eigene Wohnung, länger als
geplant Miete zahlen müssen oder eine bis dahin selbst genutzte Eigentumswohnung nicht vermieten oder veräußern können. Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung empfiehlt es sich für Eigentümer in
vergleichbarer Situation, eine entsprechende Nachforderung zu stellen.
( vom Immobilienscout 24)
Hinweise und Tipps zu Mietverträge mit Mindestmietdauer:
Die Anti-Auszug-Klausel nützt vor allem dem Vermieter
Die
Mindestmietdauer darf auf maximal 4 Jahre festgelegt werden.
Wer eine Wohnung sucht, sitzt häufig am kürzeren
Hebel: Insbesondere in den Ballungsgebieten und Großstädten müssen sich die Mieter in spe mit vielen Zusatzklauseln abfinden, bevor sie einziehen können. Ein Beispiel ist die Mindestmietdauer. Sie
schreibt vor, dass vor Ablauf einer bestimmten Zeitspanne eine Kündigung nicht möglich ist. Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes, erklärte in einem Interview, dass inzwischen rund 20
Prozent aller Mietwohnungen mit dieser „Anti-Auszug-Klausel“ vergeben werden.
Diese Vereinbarung bietet überwiegend Vorteile für
den Vermieter, der die Miete für diese Zeitspanne in jedem Fall sicher in der Tasche hat. Dem Mieter bringt sie meist nichts, mit einer Ausnahme: Vorausgesetzt der Kündigungsverzicht wurde nicht nur
einseitig vereinbart, darf der Vermieter während einer Mindestmietdauer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Kündigungen aus wichtigem Grund, wie nicht gezahlte Miete oder unsachgemäße Verwendung, kann
der Vermieter natürlich weiterhin aussprechen.
Die Grenzen der Mindestmietdauer
Die gesetzliche Grenze einer Mindestmietdauer
beträgt vier Jahre. Wurde eine Klausel mit einer Dauer von mehr als vier Jahren vereinbart, ist diese unwirksam und der Mietvertrag gilt als unbefristet. Verbreitet sind Fristen von einem bis zu vier
Jahren.
Schlupfloch Unzumutbarkeit
Ist die Klausel rechtmäßig, kann der Mietvertrag
innerhalb dieser Zeitspanne nicht gekündigt werden. Der Mieter müsste schon erhebliche Mängel der Mietsache geltend machen oder durch sein Verhalten eine Kündigung des Vermieters provozieren. Dies
dürfte in den meisten Fällen aber keine Option sein.
Hoffnung für Mieter: Bei neuem Arbeitsort oder Nachwuchs ist Kündigung möglich.
Eine Hintertür bietet der allgemeine
Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Aufs Mietrecht angewendet bedeutet dies, dass eine Aufhebung des Mietverhältnisses möglich ist, falls die Interessen des Mieters höher als die
Interessen des Vermieters bewertet werden. Ein solcher Grund könnte zum Beispiel sein, dass der Mieter zwingend aus beruflichen Gründen umziehen muss, weil der neue Arbeitsort unzumutbar weit
entfernt ist. Ein anderer könnte Familienzuwachs sein, der eine größere Wohnung erforderlich macht.
Man hat es hier jedoch mit einer Auslegungssache zu
tun und müsste unter Umständen mit einem langwierigen Rechtsstreit rechnen. Auf den Prüfstand käme dann etwa, ob der Mieter vielleicht sogar freiwillig den Arbeitgeber gewechselt hat, die Geburt
eines Kindes vor Vertragsabschluss bereits absehbar war oder der Vermieter die Wohnung vor Ort besonders schlecht weitervermieten kann. Kommt es zu einer Einigung, ist der Mieter in jedem Fall
verpflichtet, einen Nachmieter zu
stellen, der für den Vermieter zumutbar ist und den Vertrag unverändert übernimmt.
Der Vermieter entscheidet, ob ihm der Nachmieter gefällt
Ein Vermieter ist nicht grundsätzlich verpflichtet,
einen vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Selbst wenn diese Regelung ausdrücklich im Mietvertrag vermerkt ist, darf er beliebig viele Vorschläge ablehnen. Bei einer regional guten
Wohnungsmarktlage werden die meisten Vermieter eher einen Nachmieter akzeptieren oder den Mieter sogar freiwillig aus dem Vertrag entlassen, weil sie bereits neue Interessenten an der Hand haben. Das
lohnt sich, denn in vielen Quartieren lässt sich bei fast jeder Neuvermietung die Nettomiete anheben. Scheut er jedoch den Aufwand oder ist am Ort die Nachfrage eher gering, bleibt dem Mieter
höchstens noch eine befristete Untervermietung als Option. Aber Vorsicht: Auch hier muss der Vermieter zustimmen.
Ergebnisse der dritten Vermieterbefragung
Keine
Mietsteigerungen bei privaten Vermietern
Modernisierungsquote rückläufig, aber weiter auf hohem Niveau
Die privaten Kleinvermieter haben die Mieten im vergangenen halben Jahr im Durchschnitt nicht erhöht. Das geht aus einer Befragung von Haus & Grund
Deutschland unter seinen Mitgliedern hervor, die der Eigentümerverband in Berlin vorstellte. „Die Mietsteigerungen der vergangenen drei Jahre sind – zumindest bei den privaten Vermietern – vorbei.
Das ist weniger auf die Mietpreisbremse zurückzuführen, als vielmehr darauf, dass der normale Mieterhöhungszyklus endet“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.
Wie der Verband weiter berichtete, ist im unteren Preissegment noch ein Mietanstieg zu beobachten. Hier verspreche der Neubau langfristig Linderung, wenn Mieter in die teureren Neubauten umzögen und
die günstigeren Wohnungen frei machten. Nach Auffassung von Haus & Grund bedarf es jedoch einer Liberalisierung der wohnungspolitischen Rahmenbedingungen, um die nach wie vor hohe Nachfrage in
zahlreichen Städten befriedigen zu können. „Die energetischen Standards an Gebäude müssen gelockert werden. Das Mietrecht muss an einigen Stellen liberalisiert werden, ohne dass sein sozialer Kern
berührt wird. Vermieter und Bauwillige müssen von unnötigen bürokratischen Lasten befreit werden“, fasste Warnecke zusammen. Auf eine hohe Wohnungsnachfrage mit Preisbremsen und teuren baulichen
Anforderungen zu reagieren, verschärfe das Problem, statt es zu lösen.
Die Befragung der privaten Vermieter ergab zudem, dass weiter auf hohem Niveau modernisiert wird. „Entgegen unseren Erwartungen im Herbst vergangenen Jahres haben die Modernisierungen nur leicht
nachgelassen“, erläuterte Warnecke. Eindeutige Modernisierungsschwerpunkte seien nicht auszumachen. Die Eigentümer investierten gleichermaßen in neue Fenster, in eine neue Heizung und in das Dach.
Lediglich die Fassaden würden deutlich seltener erneuert.
Zur Haus &
Grund-Vermieterbefragung:In die Auswertung sind Angaben zu 6.355 Wohnungen von 2.200 privaten Vermietern eingegangen. Die Befragung wurde schriftlich in
neun Regionen durchgeführt, die den bundesweiten Wohnungsmarkt bezüglich Einwohnerdichte, Einwohnerentwicklung und Wirtschaftskraft repräsentieren: München, Düsseldorf, Tübingen, Osnabrück, Kassel,
Lübeck, Gelsenkirchen, Magdeburg, Pirmasens.
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Niklas
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